許多業主希望透過物業轉按，從中獲得一些回贈及好處，或讓手頭更充裕。但事實是否真的如此呢？按揭轉按真的只有好處？當然不是，若是這樣，銀行肯定非常忙碌，一年到尾都需要去處理樓宇轉按申請。不過，確實有業主因此得到轉按優惠。無論如何，每件事都有兩面，本文就為大家拆解關於轉按好處與轉按壞處。
什麽是物業轉按
物業轉按意思，是指將按揭轉到另一家銀行。大部分業主在初期買樓時，都會使用按揭貸款。一段時間後，業主將原本的按揭轉往另一家銀行，這個就是所謂的物業轉按。每個人申請轉按都一定有本身的原因，有些人為了節省利率、有些人希望獲得轉按回贈、更有些人為了轉按套現。
一共有兩種轉按方法：
平手轉按
將剩余的按揭貸款轉到另一家銀行，但是貸款額卻沒有變動。
例子：黃先生將在銀行A的貸款額余數 $400 萬，轉到銀行B，貸款額完全沒有變動。
轉按套現
讓另一家銀行重新為物業估值，透過物業升值增加貸款額。
例子：陳先生當初購買物業時價格為 $800 萬，通過銀行A承造按揭貸款 $560 萬。隔了幾年後物業升值了，於是，陳先生打算將物業轉到銀行B重新承造按揭。銀行B會為這個物業再估值，樓價若比原本的樓價增加的話，按揭貸款額也會隨之增加。若當時的貸款余額為 $300 萬，銀行B批核按揭數額為 $650 萬，那麽陳先生就可以套現 $350 萬。
轉按好處
有什麽原因讓業主願意申請按揭轉按？
1. 銀行提供較低利率與吸引的回贈
每家銀行及不同時段的按揭利率都不相同，若業主發現有銀行提供的利率比較吸引，經過考量後認為有利可圖，就會將按揭轉按，以節省息差。另外，不少銀行為了增加營業額，會給予貸款人回贈，通常介於貸款額 1%-2%，因此讓轉按更劃算。
2. 轉按套現
買入物業隔幾年後，若物業價值上升，業主將有機會透過轉按來套現。舉例：當業主購買物業時價值 $800 萬，以 6成按揭獲得貸款 $480 萬。幾年之後物業重新估值為 $900 萬，以 6成按揭來計算，可以獲批貸款額 $540 萬。若當下原本按揭余額為 $350 萬，業主就可以利用新按揭的 $540 萬來償還余下的 $350 萬。多出余額 $190 萬提取現金，這樣套現之後，業主就可以有一筆流動資金了。
3. 甩按揭保險
在購買物業時，為了獲得高成數按揭，大部分業主會通過按揭保險。但是被安保套著，就無法將物業出租，同時也需要支付保險費用。此外，首幾年退保將可以獲得保費退回。
- 第一年退保：可以退回 40% 保費
- 第二年退保：可以退回 25% 保費
- 第三年退保：可以退回 15% 保費
許多業主為了這幾個原因，會想法子甩安保，但有什麽方法能夠做得到？假設物業升值，通過轉按套現，就能夠有充足資金來甩保。
4. 擔保人甩名
按揭擔保人若在一段日子後，後悔當初的決定，希望能夠甩掉擔保人的名，可以通過轉按來處理，因為新的按揭會使用新的擔保人名。
5. 高息按揭存款掛鉤戶口 Mortgage Link
若原本的按揭本身沒有提供 Mortgage Link，貸款人可以通過轉按，去申請提供這個服務的銀行。Mortgage Link 是一個高息按揭存款掛鉤戶口，利息和按揭利率一樣。貸款人可以透過這樣的方式對沖按揭供款的利息開支，在需要資金時隨時提出來使用，有些銀行甚至允許貸款人的家人使用這筆資金。
轉按壞處
按揭轉按只有好處媽？當然不是，在打算申請轉按前，業主也必須了解轉按的壞處。
1. 按揭審批條件更改
申請按揭轉按，銀行會重新評估申請人的財務狀況，而且為了降低風險，也許會把審核條件提高。即使現時已經暫停壓力測試，申請人的供款占入息比例也必須低於 50%。多種因素下，也許新按揭的按揭成數更低。
2. 錯誤決定
有些業主當初因為銀行提供的貸款優惠吸引，即使按揭利率比其他銀行更高亦願意承造按揭。他們心里打算等罰息期結束之後即刻申請轉按，就可以兩全其美了。但事實上，很多事情都不會像預期中那麽明朗。假設樓市大跌或入息下降等情況，業主無法順利申請轉按，那麽就會因為當初做了錯誤決定，而必須繼續償還高利率貸款。
3. 罰息期轉按必須罰款
按揭有罰息期，若貸款人在罰息期內提早償還按揭，銀行就會要求罰款，同時需要額外繳付手續費。罰息期通常為期兩年，也有些銀行的罰息期為三年。因此，在申請按揭轉按前，請務必要查清楚你的按揭罰息期是多少年，以免到時罰款還比轉按好處更高。
轉按要求
什麽情況下適合申請按揭轉按？
- 樓價升值：當樓價升值，就有機會透過比原先更高的貸款額來套現
- 好的估價：每家銀行在為物業估價時都有一套制度，因此在申請轉按前，不妨先做功課，看看哪家銀行的估價更劃算
- 過了罰息期：必須了解自己的按揭罰息期，銀行發出的按揭貸款確認信(Facility Letter) 中會詳細列明罰款條件
申請轉按步驟
以下是申請按揭轉按的步驟，請做參考：
- 準備重要文件：申請時必須準備好文件，包括：入息證明、最近三個月的入息記錄、薪水接收的戶口月結單、原本按揭的合約、身份證、地址證明
- 銀行估價：選擇一家估價最好的銀行以進行物業估價
- 委托律師：委托律師辦理轉按的手續，律師也會協助到按揭機構領取樓契，並到土地處查冊
- 進行簽約：前往律師樓簽訂樓契及按揭契，銀行也會在簽完之後，將貸款額交給律師
總結
精明的業主可以通過物業轉按來套現，或通過較低按揭利率及吸引的回贈來減輕經濟壓力。然而，並非所有按揭都適合進行轉按，特別是當樓市低迷時。請業主在考慮轉按前，先了解所有轉按好處與壞處，以評估自己是否適合採取轉按的行動。
