要每個月穩定收租，就一定要找一個好租客。但是很多業主為了快點將單位出租，而馬虎行事，結果遇到租霸，導致需要面對租客拖租的問題。今天就告訴大家放租注意事項，以及業主租樓須知事項，讓大家懂得如何辨別租霸特徵，並避開放租的地雷。
業主放租注意事項
放租注意什麼？業主在將單位出租前應該注意以下買樓放租注意事項，以免遇上租客唔交租事件。
1. 選擇可信任的放盤平台
業主可以自己尋找租客，但是如果要穩陣一點，應該透過可信任的租客網。因為放盤平台更有經驗，他們有一系列的程序，包括要求租客留下相關資料，並註冊賬號。如果租客願意配合一連串的繁雜程序，表示他做事更有責任，並且處理事情方面更謹慎，減低不少遇見租霸行為。
2. 留意租霸黑名單資料庫
由於實在太多人面對租霸的問題，因此現時有不少的社交平台，如：Facebook、Telegram 等都有提供租霸黑名單，讓業主做個參考。雖然租霸黑名單telegram未必可以 100% 可信，但是至少比較謹慎。當你看到準租客出現在任何一個群組的租客黑名單裡，不妨進一步去查詢，看看當事人是否願意提供更多詳情，告訴你事發經過及照片為證。
3. 要求準租客提供入息證明
在放租時千萬不要單看對方的外貌來決定，因為人不可貌相。即使看起來斯斯文文的打工一族，也有可能滿身租霸招數。到時候若對方不交租，業主就唯有自己想辦法對付租霸了。
最好就是要求準租客提供入息證明，這樣將可以更好地衡量對方是否有交租的能力。另外，如果對方願意提供信貸報告就更好，至少可以知道這位租客是不是周身債務。但是由於這些資料太過隱私，因此未必每一位租客都願意配合。
如果業主不想要麻煩，通過地產代理來放租是更明智的決定。因為代理一般上都會要求租客在簽租約時，攜帶入息證明，以讓業主查閱。
4. 觀察對方品行
在與準租客溝通時，應該多觀察他的言行舉止，並注意對方眼神。通過這樣的觀察，多少能夠了解對方的品行。鬼祟或說話霸氣的租客，在租賃期間很常發生不如意事件，其中包括租客唔交租。
此外，從談話中也可以多了解對方的工作是否穩定，公司生意是否良好。不要因為心急要領取租金收入而草率行事，觀察時多下一點功夫，將可以避免日後遇上租霸的風險。
5. 查閱過去交租記錄
當然，有經驗的業主也會向準租客要求出示過去的交租記錄，以做個參考。若對方過去每個月都有固定繳付租金，則代表他很大可能將來也是個好租客。
6. 正式簽約後才交鎖匙
若租客拖租，業主需要出示出租打厘印證明文件，才可以通過法律途徑追討賠償。因此，即使雙方只簽訂臨時租約，也最好不要將鎖匙交給租客。原因是，有些惡租霸一旦拿到鎖匙，就會一直推搪見面簽署正式合約，經常爽約，或向業主提出更多要求。建議在簽正式租約前，鎖匙自己保管或交由代理保管，若租客想要睇屋，就陪同他上門。
租客唔交租可以點做
根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第117及126條，若租客在到期十五天內還未交租金，業主是可以終止租約的。當然，業主也應該注意正式租約裡是否有包含交租條款，說明業主有權在租客不交租時可以終止租約。
在終止租約後，業主可以向法庭 (或者土地審裁處) 申請收回該單位的管有命令。若租客沒有因此而提出反對，那麼命令通常就會批出。
不過，通常在第一次拖欠租金的租客，是可以申請寬限期的，法庭一般上會給予租客機會。
租客權益
業主在出租單位時應該注意到租客權益這件事，租客擁有租住權，業主是不可以隨意將租客逐出單位。此外，業主也不可以在租約滿期前終止租賃。
如果業主沒有履行以下責任，那麼租客可以提早終止租約，只需給與業主最少 30 天的書面通知。
- 維修這幾個事項：水渠或污水渠、喉管及電線、處所的窗戶
- 單位內的固定裝置，業主必須保持這些裝置正常運作
生約加租事項
租約一年生一年死，而生約的意思是，當死約結束後，租客有權利再續租一年。不過，在生約期間，雙方都有權力提早終止租約，前提是最少要給予一個月的通知。
生約可否加租？如果租約內沒有闡明不允許在生約期間加租，那麼在業主發現租金與市值不符，是有權力提出加租事宜的。然而，在業主提出加租之後，也不代表租客就一定要接受。
一般上租客的做法有以下兩種：
- 提出退租，終止結束租約，業主另尋新租客
- 接受新的租金費用，並與業主重新簽訂新的租約，同時在租約內需要列明新的租金與租期
看起來好像業主贏晒，但是其實並不是。因為如果該名租客一直都準時交租，表現也良好的話，業主就必須面對搵租客，也許新租客是一名租霸的風險。特別是當租金的漲幅並不大的情況下，如果遇上麻煩租客，反而更頭大。
另外，業主也需要考慮到如果生約加租後租客不續約，業主需要重新放租。而當中將會有許多費用需要繳付，例如：律師費、代理費用、雜費及時間成本等。
租客換鎖可以嗎
租客在租賃期間是可以另外換鎖的，但是在租約結束之後，就必須要恢復原狀，把舊的鎖匙換回。
總結
業主在出租單位前，應該了解以上的放租注意事項，以降低遇上租霸的風險。要知道，租霸處理過程是非常麻煩的，如果找租客前沒有仔細篩選過，日後將會遇到租客唔交租、租客告業主等一大堆問題。
