由於香港樓價不斷高升,很多人都無法負擔得起購買屬於自己名下的房屋。因此,想要有瓦遮頭,唯有是去租屋。如果你入手一間村屋,亦可以出租以便每個月收租,確實是一項不錯的收入。但是找到租客之後,不要隨隨便便就把鑰匙丟給他,而是應該擬定一份租約。沒有簽好租約,日後遇到什麼問題就會很麻煩,最怕就是對方講不聽,又請不走。
如果你正在打算租下村屋,那麼一定要留意今天這篇租約注意事項,以製定一份雙方都滿意,並且有保障的租約。
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租約注意事項
租村屋注意的事項有很多,一不小心真的會忽略其中一、兩樣。但是不要緊,可以根據簡易租約範本來擬定一份齊全的租約,那麼就不怕遺漏任何事項了。
1. 土地查冊結果
根據最新條例,委託房子出租的地產代理必須要進行土地查冊,然後向租客提供這項土地查冊的文本。所以租客可以在簽署臨時租約之前,要求地產代理提供這些詳細的資料。
如果沒有通過地產代理,租客也可以自行向土地註冊處查冊,或在網上進行,每一次查冊的費用只是 $10港元。查冊是為了避免有人冒充業主,在收穫訂金之後會找不到人。
在簽訂臨時租約後,租客需支付按金給業主,才會訂立正式租約。可以通過雙方的代表律師以及地產代理處理正式租約,又或者雙方自己處理也沒有問題。
2. 維修與管理費歸誰
其實大部分的租金已經包含了管理費,但是為了避免日後爭執,租約上應該列明管理費、水電費及維修費到底會由哪一方負責任。我們很難推測是否有例外,也許業主不會承擔哪一項費用,所以闡明在租約上,大家就能夠清楚理解。
3. 厘印租約以求保障
通常租約都會跟從一年生約,一年死約,也就是第一年不可以退租,若真的要退租就必須賠償按金。而第二年若要退租,只要在有足夠的限期通知業主就可以取回按金。由於細節非常多,最好能夠把租約厘印出來,對雙方都有個保障。一般上厘印費用是以一年的平均月租來計算,大約 0.5%,通常會由雙方共同支付。但是亦有業主為了避開物業稅而不願意厘印,遇到這種情況,租客可以自己去處理租約蓋印花稅。雖然業主未必願意承擔這筆費用,但是建議租客這樣做,務求有個保障。
4. 租金方式
租金一般上會以兩個月按金、一個月上期的方式來進行。打個比喻,如果一間房子租金是 $10,000 港元,那麼按金就是 $20,000,上期則是 $10,000,租客要準備的數額為 $30,000 (不包括代理佣金)。但是這個按金與上期的方式還是應該依據本身狀況來決定,所以必須列明於租約上。當然,租客也可以問一問業主,如果一次性多繳付幾個月的租金是否會有一些優惠,這些都是人性化的東西,多問沒有問題。
其他關於租金的事項有:
- 免租期:在臨時租約之後直到正式入住這段日子,業主是否可以提供免租期?若不能,那應該從什麼時候開始計算?
- 繳付租金的時間:每個月應該在哪個日子繳付租金?若過了期限應該如何處理?
- 租金的繳付方式:是以支票、現金或直接通過銀行轉賬?
現時網上有很多租約範本,準業主或租客可以自行參考,若沒有通過律師或地產代理,那麼也可以親自訂立以做個保障。
5. 租客的使用權限
也許有些設備或房子部位是租客不可以去使用或踏足的,這一點必須要在租房時列明。這些事情如果能夠白紙黑字的列入租約內,就能夠幫助避免因為混淆而引起的爭執。
其他租村屋須知事項
除了租約方面的事情,租村屋時亦有很多瑣碎的事項必須要注意。
1. 收樓驗樓
在收樓的時候必須要謹慎的驗樓,最好把屋內的狀況拍攝下來,若有什麼瑕疵、骯髒的部位,可以留下這些照片做證據。當日後交吉的時候就不會擔心有紛爭,也不會因為業主有什麼不滿意而收不回按金。特別是若合約內如果有註明會附上家私與電器,更應該要留下照片,因為住了一陣子後,也許會遺忘當時的情況。
2. 家居保險
即使是租客,也應該要為租下的房子購買家居保險,這樣做可以為自己帶來一些保障。每一間保險公司與不同的保單所提供的保障與賠償都不完全相似,所以一定要詳細查明。
臨時租約冷靜期
什麼是臨時租約冷靜期?通常在簽下臨時租約後,直到指定的簽署正式租約日子,這段期間,稱為臨時租約冷靜期。業主及租客雙方都可以仔細考慮清楚,是不是要繼續簽署這一份正式租約。
若租客在這段冷靜期內決定不要繼續簽訂正式租約,那麼就被視為臨時租約撻訂。當臨時租約撻訂,業主有權利沒收之前所收取的租金訂金,此外代理佣金或其他費用亦應該由撻訂的那一方支付。
這亦是一筆不小的費用,因此奉勸任何一方 (即業主或租客) 在簽臨時租約之前先三思,不要因為後悔而必須作出賠償。
二房東租約範本
若是租客想要把屋內的某間房出租給另一人,以作為收入一部分,並無不可,重點是要在租約內列明能夠轉租的規定。這樣做代表業主同意轉租給其他人,但是詳細情況必須互相談論。必須注意,若沒有大房東的轉租同意書就將某個房間轉租,是違規的。
同樣的,轉租也需要簽署一份租約,以保障雙方。如果沒有通過代理及律師去處理,建議至少要在網上參考二房東租約範本,以自行訂立。
總結
買入村屋後可以將它出租以獲取另一筆收入,但是一定要了解所有租村屋須知,這樣任何一方都能夠獲得最大的保障,減少日後出現爭執的可能性。