買二手樓有時候會比買新樓困難,原因是二手樓並無樓書,買家很難搞清楚所有相關事項。而睇樓時由於時間比較緊迫,區區幾分鐘,怎麽能夠輕易睇出單位有什麽問題?為了幫助各位準買家避開中伏,今天將會在文中詳細拆解睇樓注意事項。從檢查單位明細到周邊設施,務必要讓大家入手最滿意的單位!
買二手樓注意事項
找到自己心水單位後,接下來就是要安排地產經紀預約睇樓。由於睇樓一般上只有5-15分鐘時間,買家一定要爭取時間,觀察最重要的部位,才不至於買錯樓。
1. 間隔是否有被改動過
如果單位曾經被業主改動過,就一定要去了解這個改動是否符合規格,是否有入則。否則,沒有入則或不符合規格的改動,是會影響按揭的批核。此外,沒有經過屋宇署的批準下進行的變動,將會被視為僭建,當局可以根據《建築物條例》向業主采取法律行動。要怎麽知道單位間隔是否被改動過?買家可以查閱入夥紙或大廈公契,並做出對照。
2. 單位間隔是否適用
間隔是一個單位非常重要的一環,良好的間隔可以讓住戶感到舒服,同時還會提升收納與視覺效果。然而,有些玄關位並不適合使用,而兩條柱子之間的部分也很難用得上,造成空間上的浪費。另外,有些單位因為橫梁壓頂,導致空間縮水,住戶一進到屋內就感覺非常壓迫,十分影響情緒。當然,還要注意的部位如廚房,開放式廚房或梗廚都有各自的優缺點。
3. 漏水或滲水問題
買二手樓最擔心的是遇到漏水或滲水問題,特別是屋齡較高的單位發生的機率更高。最常出現漏水的地方是浴室、陽台、窗戶,若樓上是天台的話,也應該要留意。如果發現墻壁或天花板有裂紋,有可能是因為鋼筋生銹了,日後修理的工程十分繁雜,除了需要撬開墻壁,花費也相當龐大。
另外,若浴室裝上假天花,買家是很難看得見真正的面貌。因此,可以從這幾方面來觀察:墻壁是否有發黴現象、浴室門邊有沒有發黃等。這些都是長期漏水的單位會出現的現象,因此睇樓時一定要把握機會好好留意。
4. 窗戶老化現象
窗戶亦是睇樓技巧重要的一環,因為窗戶經常日曬雨淋,因此窗邊很容易會有熱脹冷縮的情形,導致墻身的石屎脫落。再加上經常遭到雨水沖擊,有可能會出現滲水的情況,若是如此,窗邊很自然就會出現一些裂紋。
除了這些,窗戶的塑膠也會出現老化現象,因為膠條久了會硬化,無法起到隔水的作用,日後就更容易滲水了。假如在睇二手樓時沒有仔細觀察這些問題,入手該單位後就必須自己掏腰包去更換或大肆裝修一番,成本是相當可觀的。
5. 單位坐向
相信風水的買家,肯定會留意單位的坐向。但是不相信風水的人士,也應該留意一下,因為坐向並非單單關系到風水命理的。最常見的坐向問題,就是面向西邊的單位。因為傍晚當太陽西斜時,室內溫度上升很多,當然會導致冷氣電費增加。反之,坐北向南的單位就搶手多了,因為待在室內就覺得非常涼爽。
除了方位問題,單位如果面向大自然,如:山景、樹林,人也自然會開朗許多。有些單位除了沒有舒服的坐向,更糟糕的是面對著墳場、大街或工廠,空氣指數直接受到很大的影響。坐向環境惡劣,不止影響到空氣,還十分吵雜,想要在家好好休息都成問題。
6. 主力墻與墻身
主力墻是一個單位主要的支柱,如果曾經被無良業主拆除,就會影響到整間家的結構與安全性,還會受到法律制裁。而其他墻身或非主力墻,也有一定的承托力,以及隔音隔熱的功能,因此是非常重要的。
睇二手樓時,一定要留意主力墻與墻身有否被改動過,或是否有出現空鼓的情形。若這麽不幸發生這種情況的話,日後被發現就必須將墻壁拆除再重造,一旦牽連到樓上樓下,數額肯定相當龐大。建議買家在睇樓時,嘗試去敲打墻身,聽聽看有沒有空洞的聲音。另外,也可以透過圖則去了解真實情況。主力墻一般上厚度有6-16寸,而非主力墻只有大約4寸。
7. 周邊設施
除了單位本身,買家也應該留意該大廈所提供的設施是否完善,管理層有沒有做好的保養工作。此外,大廈附近的公共設施,例如:地鐵站、車站、停車場、商場、公園、網絡連接等,都是非常重要的。觀察這些設施時,應該從自己最主要的需求來考量。單位附近擁有完好的設施,以後居住下來才更方便,樓價也更好。
如何分辨化妝樓?
為了掩飾單位的老化與瑕疵,業主會下一些功夫,以瞞過買家。因此,在睇樓時一定要非常留意以下這幾個睇樓注意事項:
- 天花板/假天花:有可能出現水管漏水、生銹、或剝落的情況
- 墻壁:有可能塗上一層薄漆和水泥,以遮蓋墻壁裂紋
- 地板:一定要留意地板有沒有水漬、發黴、鼓起、或空心的現象,如果有,有可能是因為防水層失效,或是其他嚴重的問題
- 水喉:若水喉漏水,之後的維修成本並非小數目,尤其是關系到樓上樓下的住戶。睇二手樓時,建議扭開水喉並仔細觀察
樓層越高越好嗎?
由於高樓層比較不會被周邊建築物阻擋,因此採光度、景觀、空氣都更好。而且,樓層越高,自然蚊蟲或鼠患的機會亦會更少。高樓層另一個好處是,因為結構的關系,通常實用面積較大。它不像低樓層的單位,需要加強支柱及墻身的承托力,往往會占了更多空間。
不過,有些時候,低樓層的樓價會比較低,更適合資金有限的買家。而另一個好處則是,低樓層單位,周邊或許有其他大廈遮擋,因此被陽光直射的機會比較低,相比之下就更涼爽。
總結
買二手樓注意事項一籮籮,少一份觀察力都會造成日後的麻煩。有些業主為了盡速成交,並討個好價格,有可能嘗試去粉飾單位,俗稱化妝樓,買家應該提高警惕。只要掌握好以上7大睇樓技巧,相信各位準買家也能夠入手到自己最滿意的單位!