二手樓買賣流程有別於買一手樓，無論是購買對象、按揭申請、睇樓方面都有很大的差異，因此很多買家也許會不知所措。為了讓大家對買二手樓程序有更大的了解，本文將會從頭到尾告訴大家，以讓各位準買家在整個過程中，能夠更安心的辦理。話不多說，趕快開始閱讀今天的買樓程序！
二手樓買賣流程
在這里會詳細拆解所有買樓程序，讓各位用作來參考。
1. 尋找心水單位
大家可以透過一些地產代理網頁，或直接到地產代理那里，找尋自己心儀的單位。在尋獲心水單位後，就可以要求地產經紀安排睇樓。不過，在睇二手樓之前，請先了解該睇樓時應該如何觀察單位與四周環境。因為睇樓過程只有區區5-15分鐘，所以一定把握時間，以免買入化妝樓。
睇樓應該注意的是：
- 單位間隔是否有被改動過
- 間隔是否合用，有沒有玄關位浪費空間，或橫梁壓頂的問題
- 有沒有出現漏水滲水情況，尤其是樓齡較高的二手樓
- 窗戶有老化現象嗎？窗戶膠條硬化，隔水效果就受到影響，容易導致滲水問題
- 單位的坐向會影響到一個單位的舒適狀況，例如：向西的單位，下午都會比較炎熱
- 大廈的設施是否齊全與完善，有沒有良好的維護
- 大廈周邊公共設施完整嗎？例如：公園、地鐵、車站、停車場、商場、學校、網絡連接等
未免錯誤入手化妝樓，在睇樓時，買家一定要留意幾個部位，其中包括：
- 假天花/天花板：檢查是否有漏水跡象
- 墻壁：是否有汙漬或裂痕
- 地板：有沒有空鼓、空心、或發黴
2. 了解按揭行情
已經決定入手物業後，就必須計算自己的資金，了解自己的財物狀況，才能知道需要申請多少成按揭。大部分買家都不會選擇 Full pay，因為極少人能夠負擔得起龐大的費用。那如果無法獲得高成數按揭的話，以目前的入息與財務狀況來看，買家是否能夠承擔得到這個首期額呢？
這個買樓流程千萬不可以忽略，以免二手樓成交後，無法順利獲得按揭或無法繼續供款，就會得不償失。買家除了可以直接向銀行詢問，也可以選擇到按揭轉介公司了解詳情，這是更省時省力的方法。同時，按揭轉介公司也會給予專業的意見，讓準買家可以做出更好的決定。
3. 銀行估價
買家若想要知道業主所開出的價格是否合理，可以先向地產代理查詢，或要求銀行估價。當然，樓宇買賣程序上，其實需要在簽署買賣合約後才開始申請按揭，但其實在這個階段依然可以要求銀行估價，以了解真實的樓價合理嗎。另外，我們也可以在銀行估價時，知道會不會有估價不足的情形，以讓按揭申請時更順利。
4. 簽臨時買賣合約
在買賣雙方達成共識後，就可以簽臨時買賣合約了。在簽署臨時買賣合約時，需要繳付細訂，通常是樓價的 3%-5%。假設樓價 $1000 萬，就就必須支付 $30 至 $50 萬訂金。
5. 委托律師協助辦理
簽署臨約後，買家就可以開始委托律師，來辦理接下來的買樓細節了。每一家律師樓費用都不相同，建議買家多詢問幾家以做出價格對比。律師會代為辦理的事宜包括：簽署正式買賣合約、查契、代繳印花稅、查閱按揭契、簽署轉讓契約等等。雖然每個律師費用都有別，但是普遍上介於 $6000 以內。不過，當然也會因為樓價及物業成交的復雜程度而受影響。
6. 申請按揭
接下來買二手樓程序，就是可以開始向銀行申請按揭了。申請按揭時，買家必須了解以下：
- 銀行所估出的價格
- 銀行使用什麽按揭利率
- 銀行是否有提供什麽回贈
- 按揭的還款期是幾年，還款期如果越長，每個月的供款額就會比較少
- 罰息期的期限，如果想要提前贖樓的話，需要繳付什麽費用
- 假設延期供款，貸款人需要承擔什麽後果
7. 簽署正式買賣合約
在臨時買賣合約簽妥後，14天內必須簽署正式買賣合約，賣家律師會負責準備合約，並交予買家律師代為處理。而簽正式合約的時候，買家需要支付大訂。大訂需要繳付多少？訂金一般上是樓價 10%，假設已經繳付 3% 細訂，就只需要繳付其余的 7% 大訂。舉例，若樓價為 $1000 萬，細訂已經繳付 3% ($30 萬)，那麽大訂將會是 7% ($70 萬)。
8. 印花稅
在簽署買賣合約之後，買家必須在 30 天內繳付物業印花稅。通常這個印花稅，會在簽正式合約時，一起交給律師。對於首次置業者，印花稅為最低 $100 至最高樓價 4.25%。然而，非首置人士，印花稅將統一為樓價 15%。
9. 收樓與佣金
當簽署正式買賣合約後，兩個月內就可以收樓，這是一般購買二手樓的程序。在二手樓成交日當天，銀行會向賣家支付樓價余額 90%，而買家亦會在同一天取得鑰匙 ，同時繳付佣金給地產代理。代理佣金一般上是由買賣雙方各自支付，總共為樓價 2%，也就是說，買家需要支付 1%。
10. 購買保險
完成以上買二手樓程序後，新業主將可以開始為單位進行裝修，同時也可以開始物色適合的火險與家居保險計劃。火險是火災保險，是為了物業在發生火警時，可以受到最大的保障。火險保障樓宇結構，除了火災，也涵蓋了山泥傾瀉、颱風、水浸等。而家居保險，則是保障家居的財物損壞與維修問題，例如：漏水、家電受損、火災、風災等。
買樓程序時間
買家需要預留多少買樓程序時間？從尋找單位、睇樓、簽訂買賣合約、到申請及批核按揭，都需要一些時間。若申請按揭時需要經過按揭保險公司，則有可能會花上一個月，大致上成交期最好預算 90 天。不要把成交期限安排得太緊迫，否則，若無法在期限內完成，有可能會面對撻訂，需要賠償賣家。
總結
這篇買樓攻略，非常詳細讓各位買家知道所有買二手樓程序。買樓程序繁雜，需要花上很大的精神與時間，如果能夠委托地產代理及按揭轉介公司，將可以讓整個過程更順利完成。此外，許多買家對買二手樓復雜的過程與文件都不太熟悉，有了專業人士的協助，還可以大大降低出錯的機率。
