準買家向銀行申請樓宇按揭時，需要進行壓力測試，以確認申請人的供款能力。但是很多買家對於買樓壓力測試完全沒有概念，不清楚到底是如何計算，也不清楚銀行在這方面有什麽要求。本文將會和大家探討，什麽時候需要進行按揭壓力測試、應該如何計算、以及是否每一個申請人都必須進行這項銀行壓力測試？想要多了解的準買家，千萬別錯過！
金管局取消壓力測試
金管局於 2024年2月28日起，暫停按揭壓力測試。經過分析後，金管局認為在繼續維持銀行體系穩定，並確保按揭業務風險得到妥善管理下，能夠有空間修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。
什麽時候必須進行壓力測試
為了防止民眾因為過度借貸，導致樓市金融體系受到沖擊，金管局指定銀行需要為按揭申請人進行壓測。在還未暫停壓測前，銀行為了確認按揭申請人擁有供款能力，因此必須進行銀行壓力測試。銀行會依據以下兩種計算方式，來決定申請人的供款能力，若通過方能批準貸款。
- 根據銀行按揭的利率，計算供款與入息比率，以確認是否處於上限之內
- 模擬銀行按揭利率，也就是以現時按揭利率加上2%，來計算供款與入息比率，以確認是否在上限之內
以上第二項的模擬銀行按揭利率 (加上2%) 的情況，就是壓力測試。這是為了測試貸款申請人是否有充裕的供款能力。
誰可以免於壓力測試
大部分貸款申請人都必須進行壓測，除了以下這幾種人士：
- 購買按揭保險計劃的首置人士：但是請注意，安保公司只會接受現樓按揭申請高成數按揭，買樓花將不受理，並且該物業只可以用作為自住用途
- 符合資格的綠表白表人士：因為只是用於買入新居屋及綠置居
- 申請呼吸 Plan 人士：因為只是向發展商所申請的按揭，並不會受到金管局的管制，可以自行設定按揭成數上限
如何計算供款與入息率
在申請按揭時，銀行會計算申請人的供款與入息比率 (Debt-to-income ratio, 簡稱 DTI)。這是一個門檻指標，以確認申請者是否符合資格。
供款與入息比率的計算方式，是每月供款所占每月入息的百分點。每月供款是根據按揭成數、按揭利率、按揭年期來計算。對於首置者而言，因為是透過按揭保險計劃來申請按揭，因此安保公司會為 6成按揭以上的貸款提供保障。
無論是承造 6成、7成、或 8成按揭，銀行所承受的風險都是一樣的。因此通常銀行只會以 6成按揭來計算每月供款。
壓力測試計算
如果申請人有買按揭保險計劃，並以 8成按揭承造按揭，壓力測試收入計算將會如下表：
| 物業價格 | $10,000,000 |
| 按揭成數 | 80% |
| 借貸額 | $8,000,000 |
| 銀行現時利率 | 4.125% |
| 加壓後利率 | 4.125% + 2% = 6.125% |
| 借貸年期 | 30 年 |
| 每月供款 | $38,771 |
| 加壓後每月供款 | $48,608 |
| 加壓後供款比率 | 60% |
| 加壓後入息下限 | $81,013 |
上表顯示，加壓後借款人必須至少要擁有 $81,013 入息，才可以獲得 8成按揭。但是由於金管局已經於 2024年2月28日起暫停壓測的要求，因此借款人只需要有 $64,618 入息就可以承造 8成按揭。
首置者可以免壓測嗎
雖然說在新安保計劃下，首置者買樓申請按揭時，不需要通過壓力測試。但事實上就算免壓測，也不等同於不需要計算供款與入息比率或壓力測試。
金管局有說明，銀行依然需要為申請人計算 DTI，並且需要維持在 50% 內。同時，並不鼓勵銀行完成省略不進行壓測。只不過申請人可以豁免 DTI 上限的要求，不需要通過壓測，並非 “免做壓測”。意思是，假設申請人的壓測不過關，超出供款比率，也不會遭到銀行拒批。
首置者壓測不過關怎麽辦
因為首置人士是免壓測的，因此，即使買樓壓力測試不過關，也不會影響審批的結果。然而，這項壓測的主要目的，是用來判斷該申請人是否需要繳付額外的保費。當首置者加壓後的 DTI 超出上限，按揭保費將會提高 10%。
另外，假設首置人士的壓測不及格，銀行將有權利調整按揭成數，有可能不會批足全數。舉例，假設申請人申請 9成按揭，但是供款比率超出上限，那麽銀行也許只會批出 85成。但是不同銀行也許會作出不同方案，申請人不妨向銀行問個清楚。
自住物業的供款與入息比率
買家如果購買物業，是為了自住用途，可以參考以下供款比率表：
| 自住用途物業 | 物業價格 | 按揭成數 |
| 無未供完按揭 | < $3,000萬 | 7成 |
| 無未供完按揭 | $3,000萬 – $3,500萬 (貸款上限 $21,000) | 6-7成 |
| 無未供完按揭 | > $3,500萬 | 6成 |
| 有未供完按揭 | < $3,000萬 | 6成 |
| 有未供完按揭 | $3,000萬 – $3,500萬 | 5-6成 |
| 有未供完按揭 | > $3,500萬 | 5成 |
無法通過壓測該如何
假設貸款申請人是首置者，就可以使用新安保計劃，無需通過壓力測試，依然能夠申請高成數按揭。不過，當然還需要符合安保的供款比率要求，也許需要繳付額外的保費。
只要在物業成交時，買家並不持有任何其他住宅物業，就屬於首置人士。就算以前曾經持有其他物業，但只要在買樓之前，甩掉舊的物業，就可以稱為首置人士。
沒有固定入息者如何計算壓測
如果申請人沒有固定的入息，是否還可以進行壓測？銀行通常會以半年佣金收入來計算平均數。另外，銀行也會將入息的波動性風險納入考量當中，並用平均數的 6-8 折作為每月入息。
總結
買樓申請按揭，需要進行銀行壓力測試是難免的。雖然目前金管局已經暫停壓力測試的規定，無需模擬加息兩厘來做入息壓測，但是依然還是有供款與入息比率的上限 60% 門檻。所以說買家必須在進行樓宇交易前，先做好自己的預算。按限時利率、供款年期、按揭成數來計算每月供款，再計算出自己的每月入息下限，若能夠過關，就表示很大可能可以達標，買樓也更安心！
