首置者購樓攻略:免壓力測試申請按揭秘訣

準買家向銀行申請樓宇按揭時,需要進行壓力測試,以確認申請人的供款能力。但是很多買家對於買樓壓力測試完全沒有概念,不清楚到底是如何計算,也不清楚銀行在這方面有什麽要求。本文將會和大家探討,什麽時候需要進行按揭壓力測試、應該如何計算、以及是否每一個申請人都必須進行這項銀行壓力測試?想要多了解的準買家,千萬別錯過!

金管局取消壓力測試

金管局於 2024年2月28日起,暫停按揭壓力測試。經過分析後,金管局認為在繼續維持銀行體系穩定,並確保按揭業務風險得到妥善管理下,能夠有空間修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。

什麽時候必須進行壓力測試

為了防止民眾因為過度借貸,導致樓市金融體系受到沖擊,金管局指定銀行需要為按揭申請人進行壓測。在還未暫停壓測前,銀行為了確認按揭申請人擁有供款能力,因此必須進行銀行壓力測試。銀行會依據以下兩種計算方式,來決定申請人的供款能力,若通過方能批準貸款。

  1. 根據銀行按揭的利率,計算供款與入息比率,以確認是否處於上限之內
  2. 模擬銀行按揭利率,也就是以現時按揭利率加上2%,來計算供款與入息比率,以確認是否在上限之內

以上第二項的模擬銀行按揭利率 (加上2%) 的情況,就是壓力測試。這是為了測試貸款申請人是否有充裕的供款能力。

誰可以免於壓力測試

大部分貸款申請人都必須進行壓測,除了以下這幾種人士:

  • 購買按揭保險計劃的首置人士:但是請注意,安保公司只會接受現樓按揭申請高成數按揭,買樓花將不受理,並且該物業只可以用作為自住用途
  • 符合資格的綠表白表人士:因為只是用於買入新居屋及綠置居
  • 申請呼吸 Plan 人士:因為只是向發展商所申請的按揭,並不會受到金管局的管制,可以自行設定按揭成數上限

如何計算供款與入息率

在申請按揭時,銀行會計算申請人的供款與入息比率 (Debt-to-income ratio, 簡稱 DTI)。這是一個門檻指標,以確認申請者是否符合資格。

供款與入息比率的計算方式,是每月供款所占每月入息的百分點。每月供款是根據按揭成數、按揭利率、按揭年期來計算。對於首置者而言,因為是透過按揭保險計劃來申請按揭,因此安保公司會為 6成按揭以上的貸款提供保障。

無論是承造 6成、7成、或 8成按揭,銀行所承受的風險都是一樣的。因此通常銀行只會以 6成按揭來計算每月供款。

壓力測試計算

如果申請人有買按揭保險計劃,並以 8成按揭承造按揭,壓力測試收入計算將會如下表:

物業價格 $10,000,000
按揭成數 80%
借貸額 $8,000,000
銀行現時利率 4.125%
加壓後利率 4.125% + 2% = 6.125%
借貸年期 30 年
每月供款 $38,771
加壓後每月供款 $48,608
加壓後供款比率 60%
加壓後入息下限 $81,013

上表顯示,加壓後借款人必須至少要擁有 $81,013 入息,才可以獲得 8成按揭。但是由於金管局已經於 2024年2月28日起暫停壓測的要求,因此借款人只需要有 $64,618 入息就可以承造 8成按揭。

首置者可以免壓測嗎

雖然說在新安保計劃下,首置者買樓申請按揭時,不需要通過壓力測試。但事實上就算免壓測,也不等同於不需要計算供款與入息比率或壓力測試。

金管局有說明,銀行依然需要為申請人計算 DTI,並且需要維持在 50% 內。同時,並不鼓勵銀行完成省略不進行壓測。只不過申請人可以豁免 DTI 上限的要求,不需要通過壓測,並非 “免做壓測”。意思是,假設申請人的壓測不過關,超出供款比率,也不會遭到銀行拒批。

首置者壓測不過關怎麽辦

因為首置人士是免壓測的,因此,即使買樓壓力測試不過關,也不會影響審批的結果。然而,這項壓測的主要目的,是用來判斷該申請人是否需要繳付額外的保費。當首置者加壓後的 DTI 超出上限,按揭保費將會提高 10%。

另外,假設首置人士的壓測不及格,銀行將有權利調整按揭成數,有可能不會批足全數。舉例,假設申請人申請 9成按揭,但是供款比率超出上限,那麽銀行也許只會批出 85成。但是不同銀行也許會作出不同方案,申請人不妨向銀行問個清楚。

自住物業的供款與入息比率

買家如果購買物業,是為了自住用途,可以參考以下供款比率表:

自住用途物業 物業價格 按揭成數
無未供完按揭 < $3,000萬 7成
無未供完按揭 $3,000萬 – $3,500萬 (貸款上限 $21,000) 6-7成
無未供完按揭 > $3,500萬 6成
有未供完按揭 < $3,000萬 6成
有未供完按揭 $3,000萬 – $3,500萬 5-6成
有未供完按揭 > $3,500萬 5成

無法通過壓測該如何

假設貸款申請人是首置者,就可以使用新安保計劃,無需通過壓力測試,依然能夠申請高成數按揭。不過,當然還需要符合安保的供款比率要求,也許需要繳付額外的保費。

只要在物業成交時,買家並不持有任何其他住宅物業,就屬於首置人士。就算以前曾經持有其他物業,但只要在買樓之前,甩掉舊的物業,就可以稱為首置人士。

沒有固定入息者如何計算壓測

如果申請人沒有固定的入息,是否還可以進行壓測?銀行通常會以半年佣金收入來計算平均數。另外,銀行也會將入息的波動性風險納入考量當中,並用平均數的 6-8 折作為每月入息。

總結

買樓申請按揭,需要進行銀行壓力測試是難免的。雖然目前金管局已經暫停壓力測試的規定,無需模擬加息兩厘來做入息壓測,但是依然還是有供款與入息比率的上限 60% 門檻。所以說買家必須在進行樓宇交易前,先做好自己的預算。按限時利率、供款年期、按揭成數來計算每月供款,再計算出自己的每月入息下限,若能夠過關,就表示很大可能可以達標,買樓也更安心!

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