租戶與業主在洽談達成共識後，還未簽署正式租約之前，可以先簽署一份臨時租約。雖然臨約有法律約束，但是因為並沒有涉及到律師或專業人士，很難保證不會有人渾水摸魚，造成準租客財務上的損失。因此，一定要先確認清楚，以免中伏。本文會非常詳盡的告訴你所有租屋須知、簽租約注意事項、以及臨時租約撻訂需要負上什麽責任，讓大家在租屋前做好準備。
什麽是臨時租約？
臨時租約 (簡稱臨約)，是一份由業主與租客之間所簽署的合約。在雙方達成共識後，並還未簽署正式租約之前 (正式租約英文 Tenancy Agreement)，可以先簽訂臨約，以表示雙方都有意願要出租/承租該單位。業主和租客可以私下或透過地產代理，去商議租賃的基本條款，來擬定這份臨時租約範本。
臨時租約上回註明在指定日子內，會簽署正式租約。因為簽臨約時，通常都需要連同訂金一起支付，因此亦具有保障租客按金的作用。若在簽署臨時租約後，任何一方在指定日子內，拒絕簽署正式租約，那麽另一方就有權利向法庭申請強制執行命令，以強制對方履行應盡的責任。
另外，除了臨時租約，業主亦有可能要求租客簽署一份租賃要約 (Offer to Lease)，然後再交由業主簽署。租賃要約的作用，和臨時租約大同小異。
臨時租約條款
臨時租約範本需要加入什麽條款呢？基本上需要包含以下資料：
- 業主與租客的姓名
- 出租單位的名稱與地址
- 租約的開始日期
- 租約年期
- 租金數額
- 每月租金的繳付日期
- 按金數額
- 維修責任
- 終止租約與交收的條款
臨時租約具有法律效力
臨時租約和一般香港租約一樣，同樣具有法律效力，意即業主與租客雙方都擁有法律約束力。假設簽署臨約之後，任何一方拒絕簽署正式租約，另一方就可以向法庭申請強制執行命令。法庭會命令違反臨約的一方，去履行在合約上所訂明的責任，並有可能沒收按金。因此，業主或租客千萬不要以為臨約並不是正式租約，就輕看其重要性，否則必須承擔後果。
臨時買賣合約冷靜期
在簽署臨時租約之後，合約上會註明一個指定日子，以簽署正式租約。這段時間，就被稱為臨時租約冷靜期，讓雙方可以認真考慮正式租約應該簽署一年或以上。
然而，若租客在指定日期內，決定拒絕簽署正式租約，就屬於違反合約。臨時租約撻訂，業主將有權力沒收按金。假設臨時租約是經過地產代理來進行，那麽撻訂的那一方，必須支付所有代理佣金。
假如撻訂的是業主，那麽業主就必須賠償訂金給租客，同時支付所有代理佣金。因此，簽署臨約之前，一定要認真考慮，千萬不要草率行事。
租樓流程
有意要承租住宅單位的租客，請參考以下的租樓程序：
1. 尋找單位
租客可以通過地產代理尋找心儀單位，或上揾樓網物色自讓盤。自讓盤可以讓你省下一筆代理佣金，但是對於租樓新手，建議還是通過地產代理。因為代理會提供許多寶貴的意見，並讓你獲知重要資料，例如單位的坐向、附近環境、交通、單位內外設施、進行查冊等。而且，有經驗的代理，或許還會幫你議價。
2. 睇樓
有了心儀的單位後，就可以安排睇樓。自讓盤需要直接與業主溝通，雖然更靈活，但是很多業主因為工作繁忙，很難抽出時間安排睇樓。在睇樓時，一定要注意單位的裝潢、實用範圍、主力墻與間隔、大廈的保養。同時也要留意附近的設施是否便利，如交通、菜市場、超市、學校、公園、醫院等。
3. 到土地註冊處查冊
在決定是否要承租之前，準租客應該前往土地註冊處查冊，以了解該單位有沒有僭建問題、是否有分租、確認業主身份。此外，也應該向大廈保安人員或鄰居探聽，該單位有沒有發生過任何事故，例如兇宅。做好資料搜索，將來才可以住得更安心。
4. 商討細節
完成以上步驟後，租客可以開始和業主商討細節，例如租金、租期、維修責任、免租期等。業主也有權力查證租客的背景，例如通過工作證明及入息證明。
5. 簽署臨時租約和正式租約
談妥條件後，雙方可以進入簽署臨時租约與繳付訂金的階段。並在臨約上所指定的日期內，簽署正式租約。通常訂金會是一個月租金，實際金額並沒有強制性，而是視乎雙方的約定。律師樓會為業主擬定正式租約，而業主也可以到網上參考正式租約樣本，以再三確認資料沒有遺漏。
一般上租期是兩年租約，一年生約一年死約。死約期間，任何一方若想要提早終止租約，都必須做出賠償，將其余月份的租金賠償給另一方。而生約期間，要終止租約的話，只需要提前一個月通知就可以了。
6. 打厘印
簽妥正式租約後，不要忘了在30天內到稅務局打厘印。有打厘印的租約，日後追討欠租或任何責任，都能夠受到法律保障。印花稅率，是根據租約的長短而定，1-3年的租約，印花稅率為平均年租的 0.5%。
簽租約注意事項
在簽約時，租客應該確認業主身份，以防有人冒充業主，在簽署臨時租約及收取訂金後，消失不見人。若通過地產代理去辦理，或有進行查冊的話，就可以將風險降低。另外，若日後發生任何租賃糾紛，雙方都可以尋求土地審裁處的協助，或向小額錢債審裁處提出訴訟。
總結
臨時租約雖然並不是一份正式租約，但是卻同樣具有法律效力，應該被認真看待。業主與租客都應該確保臨約上，涵蓋了詳細條款，以作為日後的證據。簽署臨時租約後，雙方都必須在指定日期內，完成正式租約簽署，否則將被視為撻訂。
