買樓不是單單需要支付每月供樓款項以及管理費，當中還有很多買樓開支業主必須了解。其中包括：差餉、地租、地稅等。沒有做好功課，很容易會超出預算。今天就一起來探討這些買樓支出，到底有什麼差別以及什麼時候需要支付。
買樓開支有哪些
一般上在買樓時，業主必須支付首期、按揭保費、印花稅、律師費、代理佣金等。但是除了這些一次性的費用之外，還有什麼買樓支出是必須定期繳付呢？包括以下：
差餉
差餉意思是什麼？這是一種間接稅，根據物業的應課差餉租值，乘以一個百分比進行徵收。目前的差餉徵收率為5% (2021-2022財政年度)。早在1845年，差餉就開始徵收，最初是用於支付差役的糧餉，即為警察提供口糧。後來逐步擴展到支持不同的公共服務，包括警察部門、消防、醫療衛生和教育等。
差餉計算是如何的？在評估應課差餉租值時，政府會參考同一區域的類似物業在估價日期或接近該日期在公開市場上協商的租金，並考慮單位面積、位置、設施、質量和管理水平進行調整計算。
香港大部分物業，包括公共房屋在內，都需要繳納差餉，只有部分用於務農的土地和建築以及新界村/丁屋，因為歷史原因可以獲得差餉豁免評估。
那什麼時候需要繳納差餉？這是季度性的費用，即每年的1月、4月、7月、10月。差餉地租都是由差餉物業估價署所徵收，若業主沒有繳付，政府是權力收回該物業的。
另外，在最新公佈的 2022-2023年的財政預算案中，建議引入累進差餉制度。一共分為三個徵收的類別，即：5%、8%、12%，預計大約將會有 4.2萬個住宅單位受到影響。
地租
香港地租是土地承租人，根據土地契約條款，向政府所繳付的租金。香港所有的土地都歸政府擁有，除了中環聖約翰教堂所屬地。當政府批出地契給發展商，那麼該發展商就成為土地的承租人，而非持有人。
承租人必須繳付地租給政府，以在地契文件的期限內，可以擁有土地的使用權。在業主購入該物業後，地租就會轉由業主去支付。
地租也是由差餉物業估價署所負責徵收，根據《地租（評估及徵收）條例》評估，按物業應課差餉租值的 3% 釐定。
由於牽涉到歷史相關的問題，因此部分新界居民的丁屋或祖堂地，是可以享有地租豁免的。
地稅
地稅是政府根據土地契約，向有關業主所徵收的費用。然而，當業主繳付地稅後，就不需要再繳付地租了。地稅是由地政總署所負責徵收，根據土地地契指明的固定年期與金額收取。
並不是每個地區都需要繳付地稅，因為香港早期有兩種形式的佔據：“割讓” 及 “租借”。需要繳付地稅的地區有：位於九龍界限街、港島區、及 1985年5月27日前所獲批土地契約的物業。
幾時交地稅？地稅的繳付時間受到地稅金額影響。若地稅金額每年超過 100元，那麼一年通常會收取兩次。然而，若地稅金額每年少於 100元，則會在每五年才收取一次。
管理費
物業管理費指的是大廈公契所規定的，業主每個月必須繳付的費用。而其中所包含的項目包括：
- 公共物業與設施的維修保養費
- 聘請管理人員的費用
- 公用水電的支出
- 物業財產保險
- 清理垃圾與滅蟲的費用
- 設施的更新儲備金
- 節日裝飾費用
- 其他
沒有法例規定發展商必須在什麼時候公佈管理費，因此買家在買樓前只可以靠猜測，自己評估管理費的數目。
若買家擔心新樓管理費太高，不妨考慮大型舊樓的二手盤。因為舊的樓宇通常都不會有會所、花園等設施，業主可以省下一部分管理費。而且，大型的樓宇單位比較多，分攤的管理費也會比較便宜。
若業主有意出租單位，一般上有兩種方式來處理誰來繳付管理費，就是 “全包” 與 “不包”。在簽訂租約時，雙方應該協商好，並列明在租約上。
拖欠差餉、地租、地稅
業主千萬別掉以輕心，因為拖欠差餉、地租、或地稅會遭到懲罰。若逾期不還差餉與地租，必須多繳付 5%附加費；若超過 6個月不還，則多加 10%附加費，而且政府是可以採取法律途徑來追回欠款。
此外，若新業主沒有查明前業主拖欠或未還清，政府是可以根據法例去收回該物業。這表示新業主必須償還額外費用，才可以取回該物業業權。
如何繳付差餉與地租
差餉物業估價署提供了多種繳付差餉與地租的方式，請看以下：
- 郵政局 – 除了流動郵政局
- 便利店 – 必須攜同印有條碼的差餉或地租徵收通知書
- 自動轉賬 – 款項會在最後交款日期，並從指定戶口中扣除。注意：不可以使用信用卡戶口自動轉賬
- 銀行自動櫃員機
- 繳費靈
- 網上繳費
- 郵寄支票
- 電子支票或電子本票
如何豁免差餉
在法例上可以豁免地租差餉只有以下兩種情形：
- 豁免評估差餉 – 物業單位不在差餉估價名冊裡。例如：1992 年，行政局訂下新界居民或直系親屬的村屋自住者，可以豁免差餉。但是必須符合《差餉條例》所訂明的面積、高度、與類別規定
- 豁免繳納差餉 – 雖然物業單位在差餉估價名冊裡，但是政府可以透過行政的手法，豁免繳納差餉
如何申請豁免差餉
如果業主符合《差餉條例》裡的豁免條件，那麼就可以向差餉物業估價署申請豁免。通過郵寄的方式，列明物業的估價編號和地址、原因、聯絡方式等相關資料。
總結
買樓後，除了每月供樓開支，還有其他必須費用隱藏著。買家在準備買樓前，一定要將所有買樓開支都列入預算內，才不會因為忽略任何一個款項而導致每月手頭緊張。
