【賣樓須知】連租約賣樓風險與責任、注意事項、常見問題

手上的物業想要出售,但是因為該物業仍然有租約,該怎麼辦?連租約賣樓意味著買家需要連租約都一起買入,然後再延續賣家之前與租客的租賃責任。這樣無疑會讓整個過程更加繁雜,今天就和大家探討關於連租約賣樓流程,並一些賣樓注意事項,千萬別錯過!

「連租約盤」意思

什麼是連租約盤?它是指賣家所出售的單位,原本已經有租約在手,在賣樓時將會與租約一起轉讓。當新買家買入這個單位後,就必須延續賣家與租客原有的責任,並承擔接下來還未完成的租約部分。

賣樓連租約和一般賣樓不同,由於有租約在手,因此賣樓程序和物業按揭都有差異。雖然連租約盤有可能因為業主急著要放盤,所以賣樓定價比市場低。但是卻隱藏著一定的風險。因此業主自己賣樓,應該要注意,掌握好賣樓放盤技巧,以讓準買家更安心,提高成功率。

賣家連租約盤利與弊

賣連租約盤的好處,無疑就是業主無需另外安排讓租客退租,這樣將可以避免因為突然要求退租所引起的爭執。另外,由於連租約賣,可以吸引一些有意購買物業投資的買家。因為買家無需自己去找租客,就可以穩定每個月收取租金。

但是,業主賣樓時,有可能沒有辦法讓買家睇樓,多少讓買家擔心,影響到樓價。因此,業主賣樓時,不妨提供更多資料照片給準買家。或要求租客讓買家從屋外睇樓,這樣就可以減少買家的不安。

買家 – 連租約盤利與弊

至於買家方面,購買連租約盤最大的好處就是,可以直接享受每一個月的固定租金收入。買家不必自行去尋找租客這些麻煩的事情,同時也因為已經有家私或電器在屋內,可以減少某部分開支。

但是,買連租約盤的最大缺點就是有可能不能親自睇樓。買樓不是一筆小數目,如果沒有實地睇樓,就無法清楚實際的情況。水管有沒有漏水、地板有沒有發霉、租客有沒有拖欠租金等,這些都沒有辦法親自去了解,因此買家存在一定的風險。

另外,連租約盤因為是以出租為用途,因此按揭最高也只能做到五成。按揭成數太低,將會影響買樓預算。

賣樓須知 – 賣家責任

自己賣樓程序一定要了解,以免日後與租客發生爭執,也影響賣樓的過程。以下是賣家的責任:

1. 公開租客的實際狀況

賣家應該公開租客的實際情況,包括:租客是否有拖欠租金的習慣、租客有沒有打算繼續租約、租客在租賃期間有沒有破壞家裡的設備等。若賣家是知道這些情況的,但是卻不如實告知買家,那麼就是有意隱瞞。

賣家必須了解,有租客的單位一般上都無法讓準買家睇樓,因此必須加以配合。例如提供多張圖片給買家,讓他了解屋內的情形、或者要求租客讓買家去睇樓等。

2. 公開租約的詳細資料

在賣樓過程中,賣家應該將租約的詳細資料公開給買家。其中包括:租金、修繕責任、

租約年期、生約日期等。這些資料將能夠幫助買家更好的去做考慮,衡量自己是否承擔得起這些責任。

3. 把按金轉交給新的業主

由於當租約滿後,業主是必須退還按金給租客,因此在成功賣樓後,舊的業主應該把按金轉交給新的業主,以便在新業主在租約結束時可以將按金退還給租客。

賣家風險

賣家在賣樓手續中會遇到什麼風險呢?就是關於違反租約的問題。

賣家在賣樓前,若沒有清楚的解除租賃中的責任條款,那麼在日後,租客有可能會追討回這些先前訂下的權益,例如:維修費用與按金責任等。因此,業主在賣樓時,應該通知律師與買家,在賣樓過程中不要去抵觸租約。並與買家簽署臨時買賣合約時,添加解除賣家租賃責任的條款。所有賣樓文件一定要詳細了解,律師有必要為賣家處理所有對賣家不利的條款。

買家責任與風險

買家又有什麼責任需要去執行呢?

1. 要求業主提供詳盡資料

由於連租約賣樓對於買家最大的風險,就是無法去睇樓。買家在不知道屋內及租客情況之下,很難去判斷這是否是一間筍盤。因此買家應該要求賣家提供更多單位的圖片,此外,也應該要求業主安排實地睇樓,即使站在屋外也好。在睇樓時,順便了解租客的為人,以更好的保障自己。

2. 留意按揭成數

其次,連租約盤的用途是出租房屋,因此在申請物業按揭時,只能承造五成按揭成數。對於一些手頭比較緊的買家,切記要留意,以免到頭來預算有出入。當然,也必須經過嚴格的壓力測試,千萬要留意。

3. 無法直接入住

如果買家最大的意願,是為了搬入單位居住,那麼就要有心理準備很大可能要等到租約滿後才能搬入。所以一定要留意生約期幾時開始,因為生約期,新業主有機會要求提早終止租約。不過買家在付賣樓訂金前一定要了解租客的背景,以免遇上租霸,把如意算盤搞砸了。

常見問題

1. 租約在手,可以賣樓嗎?

賣家是物業持有人,因此有權力出售自己的物業,但是請不要抵觸租賃上的條款。

2. 成功賣樓後,賣家還需要對租約負責嗎?

只要在簽署買賣合約時,賣家與新業主簽訂協議,並證明這一切租賃上的責任都遷移至新業主,那麼就可以避免租客在日後追討的責任。

3. 為什麼連租約盤只能做到五成按揭成數?

由於金管局規定,若單位申報為出租用途,那麼按揭成數最高只能做到五成。

總結

連租約賣樓與一般的賣樓程序不同,業主有必要仔細了解。並僱請律師處理,以免日後發生被前租客追討按金及維修費用的麻煩。此外,賣家也應該盡量配合準買家,並提供更多的單位詳情給買家,例如:租客的租金償還方式、單位內的設備是否完好等。

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