在香港這個寸金尺土之地，按揭保險對於許多有意置業的人士而言，猶如一把開啟夢想之家的鑰匙。尤其在 2025 年這個時間點，隨著政府和銀行政策的不斷調整，了解最新的香港按揭保險資訊變得至關重要。無論您是首次置業的年輕人、希望升級換樓的小家庭，還是精打細算的投資者，本篇攻略將為您深入剖析 2025 年香港按揭保險的各個方面，
掌握2025 年香港按揭保險最新動向
踏入 2025 年，香港的按揭市場迎來了一些關鍵變化。最受矚目的莫過於政府在 2024 年底頒布的《施政報告》中，對按揭成數上限進行了統一調整。不論物業價值和用途，按揭成數上限劃一為 7 成。這意味著，以往透過按揭保險實現高成數按揭的途徑，在基本層面上發生了改變。
然而，這並不代表按揭保險的重要性有所降低。對於資金相對有限的首置人士而言，按揭保險仍然是實現「上車夢」的重要途徑。值得注意的是，雖然金管局暫停了壓力測試，但銀行在審批按揭時，仍然會嚴格評估借款人的供款與入息比率 (DTI)，一般要求不超過 50%。了解這些 2025 香港按揭政策 對您的置業計劃至關重要。
按揭保險的種類：涵蓋「波叔 Plan」、「林鄭 Plan」與「原有舊例」
在香港，按揭保險的發展歷經多次調整，旨在協助不同需求的置業人士。目前市場上存在多種按揭保險計劃，主要可以根據其推出的時間和適用的按揭成數上限進行區分：
- 最新政策（2023年7月7日後）： 根據香港金融管理局最新的指引，不同樓價範圍的自住物業按揭貸款設有不同的按揭成數上限。若借款人希望申請超出這些上限的按揭貸款，則需要購買按揭保險。此政策下，按揭保險的適用範圍如下：
- 樓價 1,000 萬港元或以下：最高可借 9 成按揭。
- 樓價 1,000 萬至 1,125 萬港元：最高可借 8 至 9 成按揭，貸款上限為 900 萬港元。
- 樓價 1,125 萬至 1,500 萬港元：最高可借 8 成按揭。
- 樓價 1,500 萬至 1,715 萬港元：最高可借 7 至 8 成按揭，貸款上限為 1,200 萬港元。
- 樓價 1,715 萬至 3,000 萬港元：最高可借 7 成按揭。 此外，按證保險公司為首次置業人士提供保費特惠，適用於價格為 1,500 萬港元或以下的物業，寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數以上不多於 5% 的受保範圍的保費。
- 「波叔 Plan」（2022年2月23日後）： 在 2022 年的財政預算案中，財政司司長陳茂波放寬了按揭保險的適用範圍，因此俗稱為「波叔 Plan」。在此計劃下：
- 樓價 1,000 萬港元或以下：最高可借 9 成按揭。
- 樓價 1,200 萬港元或以下：最高可借 8 成按揭。
- 樓價 1,200 萬至 1,920 萬港元：最高可借 5 成至 8 成按揭，貸款上限為 960 萬港元。
- 「林鄭 Plan」： 此計劃主要針對首次置業人士，即使未能通過銀行的壓力測試，仍有機會申請高成數按揭：
- 900 萬港元以下的物業：最高可借 9 成按揭（貸款上限 720 萬港元）。
- 1,000 萬港元以下的物業：最高可借 8 成按揭。 申請此計劃的借款人，其供款與入息比率需不超過 50%，並需要在原有保費的基礎上額外支付 10% 至 15% 的按揭保險費。
- 原有舊例： 在上述較新的政策推出之前，市場上仍有沿用的按揭保險規定：
- 450 萬港元以下的物業：最高可借 9 成按揭。
- 600 萬港元以下的物業：最高可借 8 成按揭。 值得注意的是，這些舊例同樣適用於轉按套現的情況。
按揭保險費用詳解：影響因素與靈活繳付方式
按揭保險的費用是許多借款人關心的重點。保費的金額會受到多個因素的影響，包括：
- 貸款額： 貸款金額越高，保費自然也會相應增加。
- 按揭成數： 申請的按揭成數越高，保險公司承擔的風險也越大，因此保費也會更高。
- 還款年期： 較長的還款年期通常意味著較高的總保費支出。
- 是否首次置業： 一般而言，首次置業人士在申請按揭保險時可能會享有較優惠的保費。
在保費的繳付方式方面，借款人通常有兩種選擇：
- 一次付清： 在提取按揭貸款時一次性支付所有保費，通常可以享有一定的折扣優惠。
- 每年繳付： 將保費分攤到每年的按揭還款中，雖然初期壓力較小，但總體保費支出可能會較高。
此外，若借款人在特定時間內提前償還部分或全部按揭貸款，可能會涉及退保事宜。根據香港按揭證券有限公司的規定，一般在首年退保可取回約 40% 的保費，次年約 25%，三年內約 15%，之後則不設退款。了解這些費用細節能幫助您更好地規劃您的香港置業預算。
申請香港按揭保險的關鍵注意事項
在申請按揭保險時，有幾個關鍵點需要特別留意：
- 首置與非首置的界定： 首次置業人士通常能享受更優惠的按揭保險條件，因此清晰了解自己是否符合首置資格至關重要。
- 準備齊全的申請文件： 申請按揭保險通常需要提供身份證明文件、住址證明、收入證明、僱傭合約、銀行月結單等。提前準備好這些文件可以加快審批流程。
- 預留充足的審批時間： 按揭保險的審批通常需要一定的時間，一般建議預留 1-2 週的時間，以免耽誤您的置業計劃。
按揭保險與出租物業：特殊情況解析
一般而言，申請按揭保險的物業需要是自住用途。然而，在一些特殊情況下，業主可以向香港按揭證券有限公司申請豁免自住要求，將物業出租。常見的豁免情況包括家庭新增成員導致現有居所不敷應用、業主因工作或其他原因需要長期外派、以及業主已在該物業自住滿 12 個月以上等。對於計劃投資香港房地產的人士，了解這些特殊規定非常重要。
總結：2025年香港置業，按揭保險助您實現夢想
2025 年香港按揭保險市場在政策調整下呈現出新的格局。對於有意置業的人士而言，深入了解最新的政策變化、不同類型的按揭保險產品、以及相關的費用和申請注意事項至關重要。透過周詳的計劃和精明的選擇，按揭保險仍然可以成為您實現置業夢想的有力助手。無論您是首置、換樓還是投資，掌握最新的香港按揭資訊都是成功的關鍵。
香港按揭保險常見問題解答 Q&A
問：目前首置人士購買 1000 萬港元的物業，最多可以申請多少成按揭？是否需要購買按揭保險？
答：根據 2025 年的最新政策，所有物業的按揭成數上限為 7 成。若首置人士希望申請超過 7 成的按揭（最高可達 9 成），則需要透過按揭保險計劃。對於 1000 萬港元的物業，若希望申請超過 700 萬港元的貸款，就需要購買按揭保險。
問：如果我已經擁有一套物業，現在想購買第二套作投資用途，還可以申請按揭保險嗎？
答：根據目前的政策，按揭保險計劃主要針對自住用途的物業，尤其是首次置業人士。對於投資用途的第二套或以上物業，一般難以透過按揭保險申請高成數按揭。您可能需要考慮其他貸款方案。
問：壓力測試取消後，申請按揭保險是否更容易？
答：雖然金管局已暫停壓力測試，但銀行在審批按揭時仍會嚴格評估借款人的供款與入息比率 (DTI)。因此，即使沒有壓力測試，借款人仍需確保其收入足以應付按揭還款。按揭保險的主要作用是提高按揭成數，而非降低還款能力的要求。
問：如果我選擇一次性繳付按揭保險費，但之後提前還清所有貸款，可以退回多少保費？
答：提前還款涉及的保費退回金額取決於您退保的時間。根據香港按揭證券有限公司的規定，一般在首年退保可取回約 40% 的保費，次年約 25%，三年內約 15%，三年後則不設退款。
問：除了銀行，我可以從其他途徑購買按揭保險嗎？
答：香港的按揭保險計劃主要由香港按揭證券有限公司（HKMC Insurance Limited）提供，並透過各大銀行作為渠道進行申請。您需要向您申請按揭的銀行諮詢並辦理相關手續，無法直接向其他保險公司購買按揭保險。
