買樓收租是一件值得開心的事，但是事實上放租按揭並不是那麼簡單。就像按揭成數、按揭壓力測試等都有差異。如果沒有仔細了解其中的事項，有可能所領取的租金按揭及租金收入會比想想中有更大的出入，導致無法獲得穩定的回酬。一起來查閱按揭出租注意事項，避免所有麻煩的問題。
按揭出租注意事項
居屋按揭需要注意好幾個重要事項，在申請按揭租樓前，必須謹慎了解以免面對懲罰。
出租樓按揭成數
自住用途與出租用途的單位，按揭成數會有很大的不同。金管局規定出租物業按揭成數，最高只能做到 5 成，但是自住用途的話，可以去到 7 成。自住用途的單位，如果有按揭保險，就可以獲得按揭高成數，高達 9 成。然而，物業出租按揭就不可以申請高成數按揭。
按揭出租單位，是不可以申請高成數按揭，也就是超過 6 成以上。假設業主在申請樓宇按揭時是為了自住用途，但是之後打算將單位出租，卻沒有及時向銀行及按揭保險公司申報，一旦被發現，有可能會被要求即時清還貸款，也就是 Call Loan。
當業主打算將單位放租時，必須向銀行及按揭保險公司申報。屆時銀行將會將原先的按揭成數調低至樓價的 5 成。
按揭放租買樓壓力測試
申請按揭時，必須通過買樓壓力測試。除了把工作收入計算在內，租金收入也可以用來計算租金收入壓力測試，不過銀行會先將租金收入打折後才計算。
如果單位已經有租客，銀行會把租金收入打 7 折來作為申請者的壓力測試入息。如果還未有租客，銀行則會將物業進行估價，並打 6 折來作為申請者的擬租金收入。別小看這個擬租金收入，因為就算你暫時沒有找到租客，依然可以將租金計入壓力測試，提高通過壓力測試的機會。
應該如何申報：自住或出租用途
由於自住用途的樓宇可以申請高按揭成數，因此許多業主有疑慮，是否應該在申請樓宇按揭時，申報只是自住用途？若在買入單位時，是連同租約一起買入，就肯定必須申報為出租用途。
當然，若在買入樓宇時還未決定是用在自住或出租用途上，也可以申報自住。這樣就可以獲得更高的按揭成數，日後開始出租後，才去申報並補回按揭差價，至 5 成按揭。假設到時候樓價大升，即使按揭成數降低至 5 成，差價也不會相距太遠。
出租打厘印
打厘印，也就是交印花稅。當出租單位時主應該進行打厘印，以保障業主及租客。然而，很多業主為了節省印花稅，因此在出租時沒有去打厘印，這樣做是否會影響按揭？
雖然沒有打厘印，有些銀行仍然會用這筆租金收入列為壓力測試收入之一，但是有可能會用 5 折來計算，而非向之前所說的 7 成。
若業主希望以按揭出租物業，同時又可以用租金收入來作為入息證明，建議還是打厘印。打厘印除了有這個好處，還可以在其他方面保障業主及租客，例如遇上租霸或不還租金。
出租單位按揭需要驗樓嗎
通常在申請物業按揭時，若樓齡較舊的單位都需要驗樓，例如村屋或唐樓。此外，若銀行質疑單位曾經有大型改動或僭建，按揭銀行驗樓也是有可能。若當下有租客住在單位內，按揭銀行驗樓時，則會檢驗單位四周圍的環境。
6成按揭出租合法嗎
把六成按揭出租是否合法呢？基本上在申請居屋按揭時，必須聲明要自住或出租。如果沒有如實聲明，就屬於虛假聲明。但是，有的業主在起初買入單位時，原本打算自住，但是隨後才發覺想要將單位出租，但是一時間沒有去通知銀行。這種情況，一般上銀行會視為違反貸款條款，不一定會屬於虛假聲明。而且，6成按揭沒有經過按揭保險公司，只有銀行自行處理，因此嚴格程度不會太高。
那銀行是否會追踪 6成按揭的借款人有沒有更改去出租單位呢？通常銀行對於 6成按揭是不會那麼嚴厲，反而是高成數按揭會更為嚴格。因為高成數按揭是透過政府旗下的按揭保險公司做擔保，若改為出租用途，就會涉及公共資源。
供樓利息可以扣稅嗎
自住物業所繳付的居所貸款利息，可以從應課薪俸稅的總額中扣除。對於通過個人入息課稅中報稅的業主，是可以利用所繳付的居所供樓利息總額來減輕稅務開支。
那對於出租物業的業主，是否同樣也可以獲得供樓利息扣稅這項優惠呢？此項扣稅，是提供給自住住宅的供樓利息，以進行扣稅。若出租單位要進行扣稅，納稅人就必須通過個人入息課稅的方式評稅，而不可以使用物業稅的基準來扣減物業的供樓利息。
常見問題
1. 當物業從自住用途轉為出租用途，需要申報銀行嗎？
如果業主希望將自住用途的居家轉為出租用途，是需要申報銀行，並取得同意書及支付相關手續費。
2. 物業出租需要打厘印，才能申請樓宇按揭嗎？
出租若有打厘印，銀行會用這筆租金收入列入壓力測試收入之一，幫助提高入息證明。
3. 按揭出租單位需要驗樓嗎？
對於一些樓齡較舊，例如唐樓或村屋都需要進行驗樓。另外，如果銀行懷疑該單位曾經進行過大型的改動，按揭銀行也會要求驗樓。
4. 申請居家按揭時該如何申報？
如果在買入單位時已經是連租約一同買入，就必須申報為出租用途。若在買入單位之後才開始轉為出租，那麼就應該通知銀行，以免被視為違反按揭條款。
總結
放租按揭與自住按揭有所不同，特別是按揭成數及壓力測試方面。無論如何，買樓放租能夠讓大家在往後擁有更充足的收入來源，實屬一項不錯的投資。
