很多沒有經驗的買家在買村屋中伏,為什麼?因為村屋與一般樓宇不同,雖然同樣必須經過類似的買賣步驟,例如選擇適合的地段、簽署買賣合約、申請按揭、驗樓、收樓等。
但是有幾個方面會讓買家陷入陷阱,特別是村屋會涉及業權、路權、僭建、以及丁權的問題,所以一旦買家沒有足夠的經驗,很容易中伏。所以這里為大家整理了5大買賣村屋注意事項,不妨參考以幫助保障自己。
買賣村屋注意事項
購買村屋不可以隨便行事,內裡有許多小細節必須要注意,以免中伏。
1. 有沒有滿意紙
如果村屋沒有辦法在獲取滿意紙 (即完工證) 之前通過補地價就轉讓出去,那麼就代表這個村屋是沒有業權的,所以買家是不會收到法律的保障。倘若到時候發生建築工程與預期不相符,就很難去做投訴。因此,在找銀行申請按揭時,獲批的成數會受影響。
如果想要避免這一類型的狀況發生,那麼買村屋要注意的事,是應該先從查冊中查看有關註冊的摘要記錄。一般上建議只購買已經完成建造,並且已經補地價和獲取滿意紙的村屋,這樣在申請按揭方面會更有保障。
2. 轉讓與補地價
通常村屋需要在某種特定情況下補地價,也就是當政府認可在官地上建造的村屋,以及在5年內建造在私人農地上或道路上的村屋。但是若該村屋已經興建超過5年之後,就可以自由轉讓,不需要再補地價了。購買村屋時應該確保該物業已經補地價了,若上一任業主不是原住民,大多數都已經補了。
買村屋留意的其中一個事項,就是應該要先認清該村屋是屬於什麼類型的,這樣才可以避免掉入陷阱,面臨需要補地價與轉讓的問題。一般上,銀行對於新屋地的估價較為高一些,這是因為這一類的屋齡比較短,同時各方面的設施與規劃都會更為完善。
要切記,在獲取滿意紙後,必須向地政處申請補地價,才可以刪除官契裡的轉讓限制。刪除轉讓限制後,方能進行買賣。否則,所有買賣將會被視為違例,地政處有權利去充公這個地段。如果發展商在建造物業後才發現沒有處理好補地價的事項,買家也有可能取不回所繳付的訂金。
3. 僭建問題
很多村屋都會遇見僭建的問題,尤其是天台玻璃圍牆或密封式的露台、在室內改裝樓梯、或在大門外加建鐵網、以及建造有蓋的停車位等。這種情況,就會涉及釘契,業主必須要清除所違例的設施與建築,也就是在限期之內將建築物還原。唯有在解除釘契之後,才可以繼續買賣村屋的事宜。
若要避免購買到釘契的村屋,應該在事前通過田土查冊去查看你所物色的村屋,有沒有獲取建築物的頒令,或是該釘契是否已經被解除了。如果真的非常喜歡該村屋,想要繼續進行買賣的話,那麼就必須在臨時買賣合約中列明應該由哪一方來承擔拆除的費用。
現在的村屋都附有平面圖,土地測量師會在估價的時候,通過平面圖來審查。如果村屋有僭建,測量師就會估算還原的費用是多少,基本上如果數目不是太大,在批核按揭方面不會有什麼問題。但是若該僭建是有牽涉到該村屋的結構,例如將兩層樓改造為複合式村屋,卻又沒有在圖則內,銀行在審核按揭時就有可能面對問題。
4. 路權問題
很多時候村屋周圍的道路是由私人或官方所擁有,若是這樣,該道路的使用權就會被限制,也有可能需要繳付過路費等,十分麻煩。買家可以要求賣家出示由政府所發出的租契或批約,以避開這方面的紛爭。
買村屋注意的事項,還需要包括路權方面的問題。建議在進行交易前,委託律師以及認可土地測量師先去做查核,因為這個是會涉及到樓契與批地的文件,不可以疏忽。
除了去做查核,買家也可以通過觀察路上的街燈,以分辨該路段是屬於私人或者公家的。亦有人通過觀察公共交通來區別路段的擁有權,若有公共巴士通過,就說明了該路段是屬於公家的,買家不需要擔心這段路會突然被人圍封。
5. 天台或花園沒有入契
新屋地擁有指定的建築標準,一般上會限定每一層的面積為 700方尺,並且三層樓。買家在購入時可以選擇下層、中層或上層。但是,不要以為連地下層所出售的花園,或者上層所出售的天台一定會被列入地契裡面。如果這麼剛巧該花園或天台是沒有入契的話,是有可能變成非法佔用政府的土地。這種情況也許會被追討地租,甚至被收回土地的使用權。
那麼,該如何避免這個事情發生呢?由於這些土地牽涉到很多註冊文件,普通買家很難去處理及釐清。建議僱請律師或認可的土地測量師去查核所有文件,這樣就可以確保該天台與花園是不是已經入契了。
查明資料以免掉入陷阱
買賣村屋陷阱不是一件容易處理的事情,所以在進行買賣前一定要先查明所有資料,包括:
- 物業 – 包括:地段編號、參考編號、官方地址
- 業主 – 業主的姓名、當年的購買價格、註冊日期、擁有權的模式
- 轇轕 – 例如所有產權負擔,包括:租約、法庭命令、完工證、買賣協議、入夥紙等
總結
為了避免陷入買賣村屋陷阱,一定要先了解所看中的村屋到底是屬於什麼類型的。此外,由於村屋牽涉到許多文件、契約與權益之類的事項,所以一般買家很難去辨識是否有問題。所以建議通過專業的律師樓與認可土地測量師去進行審查的工作,這樣就可以確保不會買村屋中伏。
若新屋的位置與規格無法符合有關當局的規定,買家也許不能獲取銀行按揭的批准,以至於必須踢契。更嚴重的是,如果一不小心購買到興建在政府土地上的村屋,分分鐘還會惹上官非!