由於香港政府規定,手上已經擁有物業的業主,若想要再買多一間物業時,就必須繳付更貴的印花稅。所以,很多業主為了避開這個昂貴的印花稅,會嘗試以樓宇轉讓/近親轉讓的方式來節省印花稅。但,這是否可行呢?樓宇轉讓會不會帶來不必要的麻煩?今天就讓我們一起去了解,並避開被稅局質疑的問題。
為什麼簽署轉讓契
在香港,許多原本已經擁有物業者為了節省貴印花稅,會通過簽署樓宇轉讓契約,以讓自己恢復首置者的身份。將業權轉讓之後,就可以擺脫置業者的身份。首置者可以享有更優惠的印花稅,同時,近親轉讓物業的話,還可以使用舊稅率來計算。
但是,這種轉讓的方式,是不涉及任何的資金買賣。簡單來說,就是一種業權的轉讓,不需要涉及地產代理,只需由律師去處理即可。
一般上會使用這種物業轉讓的方式有三種情況:
- 父母轉名給子女
- 夫妻物業轉名
- 物業近親轉讓
如何為物業甩名
要把手上的業權轉移給他人,一般上有幾個方式,就是:
- 送讓契
- 送贈契
- 無償轉讓契
通過以上這幾種方式來轉讓業權,都是屬於送契樓。當完成送契樓後手續後,業主可以在土地註冊記錄上 「代價」 一欄中,看見 「Nil Consideration」。而普通交易的話,則會顯示成交的金額。
然而,送契樓按揭一般上會遭到銀行的按揭部門起戒備,因為擔心轉讓背後的原因,也許是業權者即將宣布破產。如果破產者是有計謀的做出轉讓,日後也許會造成賣樓還債的情形,風險非常高,因此有可能會影響到轉讓契按揭的申請。
什麼是近親
近親是指配偶、子女、父母、或兄弟姐妹,至於同父異母的親人,也將被視為近親,只要提供出世紙就可以證明。雖然祖父母及孫子不被算為近親,然而,若父母已經離世,仍有機會申請為近親,只不過必須以稅局的批核為準則。
轉讓契印花稅
樓宇轉讓與一般買樓的情況一樣,需要繳付印花稅。只不過如果是近親轉讓,稅局會將之看為是一種資產的處理,可以獲得寬減物業直系親屬轉名印花稅。
而當通過轉讓契約而恢復首置者的身份,將可以獲得更多節省,例如:首置印花稅的稅率比較低,及可以豁免額外印花稅等。
首置者只需要繳付首置印花稅,並可以豁免雙倍印花稅。但是,若非首置者在購買物業時,則必須付非常辣的印花稅,政府已經在 2016年將非首置人士的雙倍印花稅調高至15%。
節省印花稅應該避開什麼地雷
不要為了節省印花稅或其他稅務,就隨意進行物業直系親屬轉名。若不謹慎,是會被罰款或被稅局追討回應該繳付的稅收。
1. 不建議調低物業轉讓價格
近親轉讓印花稅,將以舊的稅率來計算。若物價低於售價 200 萬元,只需要繳付低至 100元的印花稅。但是,如果為了要減少交稅而過分將物業轉讓的價格調低,以享受這個好處,很容易被稅局認為這是特意避開稅務,是會遭到稅局追討罰款及稅收的。
2. 不要分開多次轉讓
亦有人為了節省印花稅,將物業分開多次來轉讓給親人。例如:原本 550萬元的樓宇,分成三次來轉讓業權,目的是要讓物價低於 200萬元。因為不超過 200萬元的物業,只需要繳付 100元印花稅。
但是,這樣做很容易就會被稅局發現。如果沒有充分理由,稅局會將幾單業權轉讓視為一系列的交易,他們是有權力以 550萬元的樓價來計算印花稅,並收回那多餘的印花稅。
3. 避免破產前轉讓業權
有業主在破產前,象徵性地將樓宇轉名。然而,這樣的居屋轉名送契,將被視為破產前將資產轉移他人以逃避還債的責任。若業主在轉讓後5年內破產,該物業也許會被判為無效,並且會由破產署接管。因此,有些物業轉讓後,5年以內會更難找到銀行批准物業轉名按揭。
4. 不要在罰息期內轉讓
如果物業仍然處在罰息期,也就是藉貸人在跟銀行申請按揭時,銀行會訂立一個罰息期,以避免借款人為了轉去別間銀行,而提早還清借款。銀行訂下罰息期,是為了獲得更大的保障,以免遭到利息上的損失。若業主在罰息期內進行樓宇近親轉讓,就必須先還清按揭,還要被罰息及收回之前的現金回贈。
5. 不代表自己行事
有的案例,是在丈夫購買新樓後,將物業轉讓給妻子。在某種情況下,稅局會視之為 「不代表自己行事」 而去追討稅務。例如當妻子原本就有物業在手,但是丈夫仍然將新買到的樓契轉名,很容易就遭到稅局的質疑。稅局會以樓價的 15% 來計算,並追討回應該償還的印花稅。
物業轉名程序
想要進行樓宇轉讓,但是卻不知道該如何做?請根據以下步驟:
- 物業轉讓的雙方必須先簽署一份轉讓臨時合約
- 雙方必須到銀行申請轉按,如果轉名按揭獲批了,就可以到律師樓處理接下來的細節
- 到律師樓進行樓宇甩名的手續
- 律師會安排在一個月內,繳付完贈契印花稅
自行調低樓價有問題嗎
樓宇轉讓時是否可以自行調低樓價,以享有更好的印花稅率?這是不建議的方式。因為若物業價格在轉讓時比市價低許多,稅局會自行去為物業估價,並有權力追討回印花稅的差價。
總結
進行近親轉讓或為物業轉名,無疑可以在印花稅上節省很多。但是,有很多人卻為了避免應該繳付的稅務,而做出一些違法的事情。若沒有跟足條例去處理,即使看似節省了稅務,但是到頭來也有可能會被重新追討所應該償還的費用。因此,應該避開以上的地雷,包括不要有意調低樓價及不要進行多次轉讓,以避免引起稅局質疑,得不償失。