進入老年期，工作量減少，或因各種原因，都需要一筆錢來應急。若符合資格，可以透過申請安老按揭，來獲得一筆退休年金。這篇文章將會剖析有關如何申請安老按揭、申請資格、及年金計算機的方式。
什麼是安老按揭
安老按揭，或稱為逆按揭，就是指一種按揭的服務。大部分人對普通樓宇按揭比較了解，而逆按揭就不太明白。基本上兩者都是通過樓宇物業來借貸，只是普通的樓宇按揭，是用還未供期的物業來做抵押。而逆按揭則是用已經供完的物業來借貸，因此被稱為逆按揭。
借款人可以通過安老按揭獲得年金。年金是什麼？就是通過這個年金計劃，借貸人可以選擇在年金年期內，每個月收取定額年金。或者亦可以一次過提取一筆貸款，以應付特別狀況。
此外，安老按揭只是開放給長者，為的是讓長者可以通過這種借貸方式，將名下的物業抵押。貸款可以用來安老，並且就算不償還，後人也無需代為償還，但前提是不能夠繼續繼承該物業。
安老按揭計劃是由香港按證保險有限公司（HKMC）運營，同時，它亦有提供高成數的按揭保險計劃。不過，業主是可以直接向銀行做出申請，因為發出貸款的一方是銀行。
申請逆按揭資格
按揭安老計劃並非每一個人都可以申請，只有符合以下資格的人，方能申請逆按揭安老計劃：
- 借款人年齡必須為 55歲或以上，若是未補地價的資助出售房屋業主則必須為 60歲或以上
- 申請者不可以涉及任何破產事宜，所有債務在申請貸款前必須清還
- 所申請抵押的物業必須是香港的住宅物業，若是透過送贈契約所獲得的物業，也許會被考慮
- 借貸人必須是唯一的物業受益人 (或獨自擁有權)。倘若是聯名的物業，則不可以超過 3位業主，而且所有的業主都必須成為共同借款人
- 物業的樓齡必須在 50年或以下，若超過 50年，則會被視為個別案件，另行處理
- 該物業不可以存有任何轉售限制，但是未補地價的資助出售房屋的轉售限制，仍可以照樣申請
- 若物業未滿 1年，是不可以將物業出租，只可以自住或借給親友居住。不過，若是已經滿一年的物業，若借款人已經退休，或者正接受醫療護理的服務而必須遷出該物業，就可以將物業出租
如何申請安老按揭
申請安老按揭的流程如下：
1. 聯絡相關機構
借款人可以先聯絡相關機構，以進行初步評估，看是否符合申請資格。建議直接聯絡有關銀行，無須透過任何的中介人。
2. 輔導顧問
在申請逆按揭前，借款人必須與合資格的輔導顧問面談。輔導顧問會在會面時，解釋安老按揭的特點，並讓借款人曉得當中的權益、法律後果及責任等。完成後，將會頒發一張 「輔導證書」 給申請者。
3. 正式申請
獲取這張證書後，方可去申請逆按揭，同時完成一份健康問卷。這份健康問卷，是由按證保險公司提問的。
安老按揭計算機
每個月到底可以獲得多少年金？通常逆按揭計算方法中的年金金額會受到借款人的年齡、樓價、年金年期、申請人數等影響。而物業價值越高，每月的年金金額將會越高。
以 800萬以下的物業來說，一般上可以獲得 100% 估值。而 800萬以上的物業則是：首 800萬可獲 100%估值，接下來的物價則可獲 50%估值，上限為 2500萬。
若借款人的年齡越高，或所選擇的年金年期越短，意味著可以獲得更高的每月年金金額。另外，假設有幾個人一同申請借款，那麼每月年金金額將會以最年期的借款人的年齡來計算。
普遍上來說，一旦年金金額被訂下來，就不會再受樓價或其他經濟因素所影響，而是保持在年金年期內不變動。這樣，對借款人來說，無疑是更有保障的，因為能夠維持在一個穩定的狀態。
逆按揭的費用
要申請逆按揭，通常會涉及幾項費用，包括：
- 輔導費：在申請安老按揭前，業主需要預約合資格顧問，以進行輔導
- 按揭保費：共有兩種按揭保費
- 基本按揭保費 —— 在年金年期內分為 7期來支付
- 每月按揭保費 —— 每一個月支付
- 法律費：簽署各種按揭文件及其他法律相關的文件，需要繳付法律費用
而其他手續費，則視乎是否有進行此類活動才需要繳付，屬於非必須繳付的費用。例如：更改年期、增加物業的抵押、解除物業的抵押、一次過提取貸款、超過 50年樓齡的驗樓費。若有進行此類活動，才需繳費手續費。
安老按揭冷靜期
逆按揭是否擁有冷靜期？是的，在申請安老按揭後的 6個月內若感到後悔，並想要終止按揭，是可以獲得全數退還保費的。但是，前提是必須先還清該貸款，並且繳付所有的解除法律費用。
安老按揭的利與弊
申請安老按揭獲批後，長者可以在每個月獲取年金，或一次過提取一筆貸款。長者可以用這筆貸款來支付每月的日常費用，也可以用來支付一些特別狀況。
聽起來逆按揭固然是不錯的按揭計劃，但是卻存在一些弊端。原因是，貸款機構會向貸款人收取按揭保費 (基本按揭保費及每月按揭保費)。這筆保費會納入貸款中，因此借款人必須償還不少的貸款額。
除了保費，借款人也必須繳付輔導費用及法律費用，這些費用同樣會被納入貸款中，成為一種額外的負擔。
另外，雖然這項計劃可以讓借款人無需償還貸款，但是，若借款人的下一代希望能夠贖回該物業，就必須承擔一筆不少的利息費用。此外，當借款人想要終止逆按揭計劃時，一樣亦有償還利息的責任。
總結
相信以上關於安老按揭計劃利弊，能夠在某程度上幫助到需要申請逆按揭的長者。無論是好是壞，安老按揭依然是一項不錯的按揭計劃，對於有需要的長者，確實多了一個選擇。
