首次置業，對於銀行按揭多少會很陌生。沒有搞清楚這些複雜的按揭利率，在做預算時就更辛苦。銀行按揭中，有分為定息按揭及浮息按揭，而浮息按揭又分為兩大類，也就是H按P按。下面會為大家做更深入的講解。
H按是什麼
什麼是H按？H按也可以稱為銀行同業拆息按揭 (英文：Hong Kong Interbank Offered Rate – HIBOR)，就是指用銀行同業拆息利率為基底來計算按揭。
它是用本地銀行互相借貸時所使用的利率來計算。本地銀行的資金充足與否，會影響這個香港銀行同業拆息的升跌，怎麼說？如果銀行體系的資金非常充足，h利率就會下跌，反之，當資金比較不充足，h利率就會隨之上升。
有什麼會影響銀行體系的資金？每當發生某些大件事，大量市民會一窩蜂地去向銀行借款，引起大集資的活動，這樣將會導致銀行資金下滑，使h按利率上升。
HIBOR按揭每天都會波動，市民可以在香港銀行公會的網頁上，查看當天的最新h按利率。一般上，h rate分為 “隔夜息”、“一星期”、“兩星期”、“一個月”、“兩個月”、“三個月”、“六個月”、“十二個月”。但是通常銀行都會選擇使用 “一個月” 的銀行同業拆息來作為基準。某些銀行的 h利率是採用自己的拆息計算，而某些銀行則採用銀行公會每天早上所公佈的結算率來計算。
H按利率怎麼計算？以下是H按利率的計算方式：
H + 銀行訂立之百分點（%）
例子：H利率 – 0.18%，而銀行訂立之百分點 – 1.5%
根據以上的計算方式，借貸人所需要繳付的利率：0.18% + 1.5% = 1.68%
P rate 是什麼
那 p rate 又是什麼呢？ p rate 英文：Prime Rate，也就是以最優惠的利率為計算基礎的按揭計劃。它是銀行自行去訂立貸款的利率，每家銀行的最優惠利率都不相同，而美國的利率走勢，加息或減息都會影響到其升跌。
而這個最優惠利率會較為複雜，它又分為 “大P” 與 “細P”。目前使用細P的銀行有：恆生銀行、匯豐銀行、中銀香港；而其他銀行則使用大P，例如：東亞銀行、渣打銀行、花旗銀行等。
計算方式是：P – 銀行訂立之百分點（%）
舉例：P rate – 5.25厘，銀行訂立之百分點 – 2.5%。借貸人所需要付的利率就是：5.25% – 2.5% = 2.75%。
H按、P按的分別
H按、P按都是會浮動的，但是 h利率每天都會有變化，但是最優惠利率 (P rate) 就比較少變動，有時候好幾年都沒有上調一次。不過，現時大部分銀行的 h利率都設有利率上限，好讓借貸人能夠在利率波動中獲得更大的保障，通常h利率的上限等同於p按利率。
雖然h按利率每天都波動，但是其實每一個月的供款都會有所不同，有增有減。因此置業者可以按著自己的喜歡去選擇，到底需要尋找哪一種銀行按揭。
H按利率的封頂息率
雖然大部分銀行都設有h利率的上限，也就是封頂息率，意味著銀行會將供款鎖定在某個水平。但是，當銀行預測到h按利率將有可能會長時間觸及封頂水平，銀行很大機會去上調封頂的息率。
定息按揭是什麼
定息按揭，指的是按揭的利率是可以鎖定的，通常會為期三到五年。之後，利率將轉為彈性利率，也就是採取香港銀行同業拆息率 HIBOR 或最優惠利率 Prime Rate。這一類的銀行按揭，可以讓你在前幾年享有更穩定的預算。不過，一般上安息按揭的息率會比浮息按揭來得高。若在定息期內，發現按揭利率下調，想要辦理轉按或縮短按揭的償還期限，將會受到罰息，並需要繳付手續費。
P按、H按應該如何選擇
H按每天都會隨著市場的需求與銀行的資金是否充足而波動，不過所幸大部分銀行都會設定利率上限 (等同於 P按利率)。當拆息低的時候，h利率也會較低；而當拆息高時，h利率也就等同於p按利率。因此，現時h按揭會比較多人選擇。
銀行按揭限制
銀行在審核按揭時，會受到三個因素所影響：
1. 金管局的官方指南
根據金管局的規定，從 2012年9月15日開始，所有的新銀行按揭年期上限被設定為 30年。但是，30年只是一個標準，指的是最長按揭年期。真正的年期，必須根據按揭的合約去決定，通常處於 5-30年之內。
2. 按揭的年期與物業年齡，不可以高於所指定的年數
銀行通常會限制 75年，如果物業的樓齡已經 50年，則藉貸人最多只能獲批 25年的按揭年期。
3. 借貸人的年齡與按揭的年期，不可以高於所指定的年數
一般上會設定為 65-70年，舉例，如果某家銀行所設定的限制為 70年，當一個 55歲的借貸人去申請銀行按揭時，他最多只能夠獲批 15年償還期限的按揭。
常見問題
1. 可以在浮息按揭與定息按揭之間轉換嗎？
許多人都希望取得一個更好的利率，因此當某一種按揭利率較好時，就從另一種按揭轉換過去。要記住，在罰息期未滿時，是會遭到罰息的。而且，申請者也必須支付所有手續費用。
2. 美國的利率變動，是否會影響按揭利率？
是的，本地的利率 (P rate) 是會受到美國利率 (加息或減息) 的影響。
3. 封頂息率是什麼？
封頂息率 (英文：Cap Rate)，是指利率的最高上限，對於 h按揭來說非常重要。因為銀行同業拆息會隨著市場需求而波動，因此，為了避免按揭的供款急速攀升，銀行就會設定一個封頂息率。
總結
物色到一個好的單位後，就是選擇銀行按揭的時候了。以上所分析的 h按p按與定息按揭，可以讓大家做個參考。不同的銀行按揭，都有其好處與弱點，因此一定要仔細做好選擇。
