由於香港政府規定，手上已經擁有物業的業主，若想要再買多一間物業時，就必須繳付更貴的印花稅。所以，很多業主為了避開這個昂貴的印花稅，會嘗試以樓宇轉讓/近親轉讓的方式來節省印花稅。但，這是否可行呢？樓宇轉讓會不會帶來不必要的麻煩？今天就讓我們一起去了解，並避開被稅局質疑的問題。
為什麼簽署轉讓契
在香港，許多原本已經擁有物業者為了節省貴印花稅，會通過簽署樓宇轉讓契約，以讓自己恢復首置者的身份。將業權轉讓之後，就可以擺脫置業者的身份。首置者可以享有更優惠的印花稅，同時，近親轉讓物業的話，還可以使用舊稅率來計算。
但是，這種轉讓的方式，是不涉及任何的資金買賣。簡單來說，就是一種業權的轉讓，不需要涉及地產代理，只需由律師去處理即可。
一般上會使用這種物業轉讓的方式有三種情況：
- 父母轉名給子女
- 夫妻物業轉名
- 物業近親轉讓
如何為物業甩名
要把手上的業權轉移給他人，一般上有幾個方式，就是：
- 送讓契
- 送贈契
- 無償轉讓契
通過以上這幾種方式來轉讓業權，都是屬於送契樓。當完成送契樓後手續後，業主可以在土地註冊記錄上 「代價」 一欄中，看見 「Nil Consideration」。而普通交易的話，則會顯示成交的金額。
然而，送契樓按揭一般上會遭到銀行的按揭部門起戒備，因為擔心轉讓背後的原因，也許是業權者即將宣布破產。如果破產者是有計謀的做出轉讓，日後也許會造成賣樓還債的情形，風險非常高，因此有可能會影響到轉讓契按揭的申請。
什麼是近親
近親是指配偶、子女、父母、或兄弟姐妹，至於同父異母的親人，也將被視為近親，只要提供出世紙就可以證明。雖然祖父母及孫子不被算為近親，然而，若父母已經離世，仍有機會申請為近親，只不過必須以稅局的批核為準則。
轉讓契印花稅
樓宇轉讓與一般買樓的情況一樣，需要繳付印花稅。只不過如果是近親轉讓，稅局會將之看為是一種資產的處理，可以獲得寬減物業直系親屬轉名印花稅。
而當通過轉讓契約而恢復首置者的身份，將可以獲得更多節省，例如：首置印花稅的稅率比較低，及可以豁免額外印花稅等。
首置者只需要繳付首置印花稅，並可以豁免雙倍印花稅。但是，若非首置者在購買物業時，則必須付非常辣的印花稅，政府已經在 2016年將非首置人士的雙倍印花稅調高至15%。
節省印花稅應該避開什麼地雷
不要為了節省印花稅或其他稅務，就隨意進行物業直系親屬轉名。若不謹慎，是會被罰款或被稅局追討回應該繳付的稅收。
1. 不建議調低物業轉讓價格
近親轉讓印花稅，將以舊的稅率來計算。若物價低於售價 200 萬元，只需要繳付低至 100元的印花稅。但是，如果為了要減少交稅而過分將物業轉讓的價格調低，以享受這個好處，很容易被稅局認為這是特意避開稅務，是會遭到稅局追討罰款及稅收的。
2. 不要分開多次轉讓
亦有人為了節省印花稅，將物業分開多次來轉讓給親人。例如：原本 550萬元的樓宇，分成三次來轉讓業權，目的是要讓物價低於 200萬元。因為不超過 200萬元的物業，只需要繳付 100元印花稅。
但是，這樣做很容易就會被稅局發現。如果沒有充分理由，稅局會將幾單業權轉讓視為一系列的交易，他們是有權力以 550萬元的樓價來計算印花稅，並收回那多餘的印花稅。
3. 避免破產前轉讓業權
有業主在破產前，象徵性地將樓宇轉名。然而，這樣的居屋轉名送契，將被視為破產前將資產轉移他人以逃避還債的責任。若業主在轉讓後5年內破產，該物業也許會被判為無效，並且會由破產署接管。因此，有些物業轉讓後，5年以內會更難找到銀行批准物業轉名按揭。
4. 不要在罰息期內轉讓
如果物業仍然處在罰息期，也就是藉貸人在跟銀行申請按揭時，銀行會訂立一個罰息期，以避免借款人為了轉去別間銀行，而提早還清借款。銀行訂下罰息期，是為了獲得更大的保障，以免遭到利息上的損失。若業主在罰息期內進行樓宇近親轉讓，就必須先還清按揭，還要被罰息及收回之前的現金回贈。
5. 不代表自己行事
有的案例，是在丈夫購買新樓後，將物業轉讓給妻子。在某種情況下，稅局會視之為 「不代表自己行事」 而去追討稅務。例如當妻子原本就有物業在手，但是丈夫仍然將新買到的樓契轉名，很容易就遭到稅局的質疑。稅局會以樓價的 15% 來計算，並追討回應該償還的印花稅。
物業轉名程序
想要進行樓宇轉讓，但是卻不知道該如何做？請根據以下步驟：
- 物業轉讓的雙方必須先簽署一份轉讓臨時合約
- 雙方必須到銀行申請轉按，如果轉名按揭獲批了，就可以到律師樓處理接下來的細節
- 到律師樓進行樓宇甩名的手續
- 律師會安排在一個月內，繳付完贈契印花稅
自行調低樓價有問題嗎
樓宇轉讓時是否可以自行調低樓價，以享有更好的印花稅率？這是不建議的方式。因為若物業價格在轉讓時比市價低許多，稅局會自行去為物業估價，並有權力追討回印花稅的差價。
總結
進行近親轉讓或為物業轉名，無疑可以在印花稅上節省很多。但是，有很多人卻為了避免應該繳付的稅務，而做出一些違法的事情。若沒有跟足條例去處理，即使看似節省了稅務，但是到頭來也有可能會被重新追討所應該償還的費用。因此，應該避開以上的地雷，包括不要有意調低樓價及不要進行多次轉讓，以避免引起稅局質疑，得不償失。
