很多已經置業人士希望透過買第二層樓，來收租或將來把物業留給孩子。但是第二層樓印花稅及第二層樓按揭成數，與首置者完全不同，讓準買家大大超出預算。這篇文章將會和打算購買第二物業的人士，分析第二物業印花稅、第二物業按揭成數、買第二層樓壓力測試等相關事項。
第二物業印花稅
首置物業者可以以比較低的第二標準稅率，來計算及支付印花稅。不超過 200 萬的物業，只需象徵式支付 100 元印花稅。而低於 600 萬元的物業，印花稅也只需 3%。
但是香港第二套房稅，無論物價多少，一律需要繳付 15% 印花稅，實在是非常大的差距。以 600 萬元的物業來計算，若首置者，從價印花稅為 18 萬元；而第二個物業印花稅則需支付 90 萬元。
為什麼差距會那麼大？這是因為政府在預算案中進行過印花稅調整，以減輕首置物業者的負擔。維持較低的首置印花稅，可以讓人人有屋住。
第二物業按揭成數
根據最新的放款按揭成數，1000 萬元以下的唐樓，在購買按揭保險後，首次置業有可能獲得高達 9 成按揭。就算沒有 9 成，也可以獲得至少 7-8 成按揭成數。
然而，買第二層樓按揭成數就更具挑戰性。如果買第二個物業的用途是自住，那麼就有機會獲得高達 6 成按揭。但如果購買第二個物業是為了收租用途，最多也只可以獲得 5 成按揭。
也許有些買家為了隱瞞銀行，申報自己是為了自住用途，但是安保公司會要求申請人做出解釋。如果第一間物業已經是自住用途，怎麼可能連買第2層樓也是自住呢？除非第一層樓打算轉為出租單位，那麼該按揭也會受到影響。
買第二層樓壓力測試
金管局規定，置業人士必須在申請按揭時，接受壓力測試 (Debt to Income Ratio，簡稱 DTI)，也就是供款與入息比率。首置者的 DTI 不超過 50%，而假設按揭利率上升加息，也不可以超過 60%。
不過，買第二層樓時，壓力測試將會更加嚴格。申請者必須通過 40% 的壓力測試，或加息後 50%。此外，銀行在計算收入要求時，還會同時考量到申請者的每月供款額。如果申請者目前手上還有其他按揭貸款，將會被納入供款與入息比率中。
壓力測試，可以讓銀行判斷業主在日後是否有能力償還債務。因此，對於已經有其他按揭貸款在身者，壓力肯定會比首置者來得重。
恢復首置者身份
既然買第二層樓會讓置業者遇到這麼多問題，是否意味著他應該恢復首置者的身份呢？在購買第二物業前，買家是可以通過甩名來恢復首置者身份。
若該物業是聯名持有，置業者可以將自己那一部分業權轉讓給另一方。此外，置業者也可以通過近親轉讓的方式，以讓不是聯名持有的物業轉讓給近親，以恢復首置者身份。
不過，無論是採用哪一種方式來恢復首置身份 (甩名或近親轉讓)，同樣會被視為樓宇買賣，具有利益關係。因此，業主必須支付從價印花稅、律師費、及其他相關開銷。
買家印花稅
對於非本港居民在購買第二物業時，除了必須繳付 15% 從價印花稅之外，還必須支付額外的 15% 買家印花稅。以 800 萬元物業為例，非本港居民置業者必須繳付 120 萬元從價印花稅，另外還需要繳付 120 萬元買家印花稅。總共高達240 萬元，一共佔了樓價的 30%。
借人頭以豁免辣稅
為了避免繳付辣稅，也有不少人通過借人頭的方式來置業。由於首置者可以向稅務局申請豁免印花稅，因此採取了這種普遍的做法。但是稅務局若發現有何疑問，是可以向申請人提出質疑，並嚴格調查的。
樓換樓可以降低稅務
買第二層樓的業主，可以通過樓換樓的方式，以降低稅務支出。在買第二層樓後，於一年內將第一層樓賣出，就可以恢復首置者身份。業主可以向稅務局申請退稅，經過審核之後，多繳付的款項會被退回。但必須注意的是，在買第二層樓時，業主仍然必須先繳付 15% 印花稅。
常見問題
1. 第二層物業印花稅是否有別於首置者印花稅？
是的，由於政府為了維護首置物業者，讓他們可以通過比較低的從價印花稅第二標準來支付印花稅，因此對於首置者來說，從價印花稅肯定會更低。然而，買第二層樓稅一律為樓價的 15%，所以差別非常大。
2. 買第二層樓收租，可否獲得相同按揭成數？
如果買入第二層樓是為了自住用途，申請貸款者可以獲得最高 6 成按揭。不過，若買第二層樓收租，那麼最高只能獲得 5 成按揭。業主千萬不要為了獲得高按揭成數，而向銀行隱瞞收租的事實，一旦被發現，業主必須面對懲罰。
3. 甩名或近親轉讓後，是否可以繳付比較低的印花稅？
無論是甩名或近親轉讓，同樣被視為買賣樓宇，必須支付從價印花稅、律師費及其他費用。不建議業主將成交價大幅度調低，因為稅務局一旦起懷疑，將會自行進行物業估價，並向業主追討回印花稅差額，得不償失。
4. 若在買第2層樓後售出第一層樓，可否獲得稅務減免？
如果在買第2層樓後，業主在一年內把第一層樓售出，是可以申請稅款寬免款額退回。但前提是，買家必須在購買第二層樓時，先繳付 15% 印花稅。
總結
非首次置業者在買第二層樓時，將會面對更嚴格的挑戰。從更低成數的按揭、更高的第二套物業印花稅、到更嚴格的壓力測試等。不過，無論如何，買入多一層樓，表示業主可以擁有多一個樓價升值的機會，還可以將單位出租，獲得一份不錯的被動收入。只要懂得挑選一個好單位，樓價就有可能翻倍，將來晚年更充裕，少了一份擔憂。
