不少夫妻在購買物業時，都會考慮到採用以聯名物業來共同持有業權。是的，物業擁有共同持有權，在許多方面都帶來好處。但是，也不排除當中亦存有一些短處，值得探討。今天我們借著這篇文，詳細分析到底聯名物業有什麽好處與壞處，特別是關於聯名物業按揭、繼承權等事項。
什麽是聯名物業
聯名物業的定義，就是兩人共同持有一個物業的業權。但是，它還可以再細分為：
- 聯權共有
- 分權共有
聯權共有
聯權共有普遍上稱為長命契 (英文 Joint Tenancy)，意思是指夫妻雙方共同持有該物業的業權。無論是打算將物業轉讓給其他人、把物業出售、或將物業出租，都必須兩人都同意才能進行。當其中一人離世時，他的業權就會自動落入另一個人的手中。
分權共有
分權共有 (英文 Tenancy in common)，指的是該物業的業權，是由雙方個別持有。雙方各自都有權力將自己的那部分，轉讓給其他人、出售、或出租，無需另一方介入。但是，當其中有人離世時，他的業權卻不會落入另一個人的手中，而是成為遺產，並根據遺產的方式來分配。
聯名物業好處
為什麽許多夫妻在購買物業時，會選擇聯名物業呢？因為它能夠帶來以下的好處：
1. 壓力測試交易通過
在申請按揭計劃時，申請人需要通過一項壓力測試，以計算申請人的供款及入息比率。若單方面申請，也許入息無法達到要求，影響到按揭的批核。然而，當兩人一起進行壓力測試，而兩個人同時都有正常收入，加起來就更容易通過壓力測試，增加按揭批核。
2. 更有保障
以聯權共有來說，在做任何決定之時，都必須要有兩個人的同意，才能夠進行。若沒有雙方的簽名作實，任何一方都沒有權力將物業出租、轉讓、或出售，無形中讓雙方都更有保障。即使他日出現感情變化，也無需擔心被任何一方輕易作出對自己不利的事情。
3. 自動繼承權
聯權共有的另一個好處，就是當其中一人離世之後，另一人將能夠自動繼承他的業權。在轉名手續辦妥後，就能夠以正常的按揭程序，去辦理出售或按揭的事宜，不需要再重新承造另一份按揭。這樣做，無疑可以避免遺產爭議的問題。
聯名物業壞處
除了吸引人的好處，聯名物業同樣存有某些壞處，例如：
1. 兩人同時失去首置身份
若兩人同時持有一個物業，意味著兩人亦同時失去首次置業的身份。失去首置身份會帶來什麽後果？就是在購買新的物業時，必須繳付較高的從價印花稅，此外，按揭成數也會更低。
2. 信貸受影響
雖然聯名物業在壓力測試方面佔了點優勢，但是按揭貸款額卻會同時出現在兩人的信貸報告上，這樣會導致兩個人的信貸評級受到影響。舉例，如果貸款額為 $500 萬，聯名的兩人，信貸報告都會顯示未供貸款額為 $500 萬。這個數額是不會因為聯名而折半，意思是兩人都必須承擔相同的信貸負擔。
3. 業權轉讓費用
盡管聯名物業能夠享有自動繼承權的好處，但是亦不代表這是免費的。在轉讓業權的時候，依然需要繳付其他費用，例如：律師費、行政費、印花稅等。
聯名按揭
聯名物業在申請按揭時，與普通樓宇按揭程序相同。但是個人物業在申請按揭時，需要獨自承擔所有費用，包括：首期、安保費等，確實非常吃力。然而，聯名按揭就能夠以兩人的共同入息來進行壓力測試，更加容易通過。此外，首期和供款方面，也有聯名業主一起分擔，減輕了不少經濟負擔。不過值得注意的是，假設其中一方原本已經持有另一個物業，那麽按揭成數、供款和入息比率、以及壓力測試都會受到影響。
聯名物業一人按揭
假設其中一方的入息不夠，聯名物業一人可借錢嗎？這種情況下，夫妻可以選擇以其中一個人的名義購買物業，而另一半則作為擔保人，這樣，按揭也同樣會獲得批准。對於還未結婚的情侶，在申請按揭時，應該向銀行及按證公司聲明，兩人是未婚夫婦。但是，銀行為了減低風險，有可能會要求擔保人同時改為共同借款人。
單邊按揭
通常銀行是不會提供單邊按揭，也就是其中一名聯名業主，將手上所持有的業權作為抵押，以申請貸款。若想要申請單邊按揭，唯有通過財務公司。這類型按揭，和普通的樓宇按揭一樣，申請人必須在律師樓簽署按揭契，然後再到田土廳註冊。
由於單邊按揭是通過財務公司申請，因此在套現方面比較彈性，時間也比較短。另外，借款人也不需要知會其他的聯名業主，更不需要提供屋契正本，所以程序可以算是相當簡單，就可以獲得一筆款項。
但是，其實單邊按揭雖然不需要知會其他聯名業主，還是必須如同普通按揭一樣，在田土廳註冊。所以，想要隱瞞其他聯名業主，基本上是不可能的，只要對方到土地處查冊，就可以獲知這筆貸款了。
聯名業主買第二層樓如何節省稅務
若聯名業主想要購買第二間物業，為了節省稅務，可以採用甩名的方式，將業權出售給對方，以回復首置者身份。不過，甩名的過程，也需要繳付印花稅。
聯權共有、分權共有如何選擇
聯權共有和分權共有都屬於聯名物業，在買樓時應該如何選擇呢？因為聯權共有是長命契，若一方離世，另一方就可以自動繼承他的業權，因此比較適合夫妻。
而分權共有，一人離世後，業權並不會自動轉給另一方，因此，更適合家人或好友採用。因為離世者的業權，將會根據遺產的方式來分配給自己的後人。
總結
聯名物業在購買物業時，其中一種非常重要的模式。夫妻其中一方離世後，能夠自動繼承離世者的業權，這是對在世者的一種保障。同時，以聯名的方式申請按揭，也更有優勢，可以更容易通過壓力測試，獲批的成數將會提高。
