買樓收租須注意什麼成本?如何提高租金回報?

在香港有許多富豪通過買樓賺到錢,讓許多人也希望從買樓放租中賺取租樓回報。但是時代改變,政府為了降低短期炒樓風,推出額外印花稅,還有許多讓人摸不清的成本代價。想要知道買樓投資、買樓收租是不是還可以為你帶來不錯的租務回報?千萬要清楚以下這些重點。

買樓放租注意事項

很多人認為租金回報高,買樓收租是穩賺的。但是在開始前,請不要忽略這幾個成本代價。

1. 必須繳付辣稅

對於首置者或買樓自住者,當然可以通過最低的成本及高按揭成數來買樓。置業者只需要繳付從價印花稅,而且如果該物業樓價不超過 200 萬元,印花稅只是區區 100元。

但是,對於非首置者或買樓收租者,則必須繳付辣稅,也就是劃一 15% 的從價印花稅。如果該物業市價 700萬元,你就必須繳付高達 105萬的印花稅。

2. 買樓放租按揭成數低

買樓投資的業主,在申請按揭方面比買樓自住者來得辛苦。因為金管局規定,若業主買樓的目的是收租,那麼最高只能獲得 50%的按揭成數。再加上壓力測試,還需要再扣減 一成,資金不夠就很難成事。

舉例:如果物業市價 600 萬元,業主是買樓自住,按揭成數可以高達 90%。但是若買樓投資,按揭成數最多只能做到 50%,表示貸款人需要繳付 300 萬元首期,這確實是很大的負擔。

不過,千萬不要以為在申請按揭時,欺騙銀行這是自住的用途。因為如果被銀行發現,就必須償還首期的差價。以 600 萬元的例子來看,業主必須還清 240 萬元的首期差價。

3. 其他投資成本

除了超辣印花稅及低按揭成數,我們還必須考慮到其他的成本,這些開銷成本都會影響到收租回報率。

其他投資成本包括:

  • 律師費
  • 查冊費
  • 代理佣金
  • 按揭保費
  • 管理費
  • 物業稅
  • 單位裝修費
  • 按揭利息

4. 按揭保險無法出租物業

當業主在買入物業時,若借貸高成數按揭,並使用按揭保險,意味著這個物業只能夠用作為自住用途。如果想要將物業出租的話,就必須先甩按揭保險。因為根據安保公司契約的條款,承造按揭保險計劃的物業是不可以出租的。如果沒有聲明之下私自將單位出租,將有可能構成詐騙的罪名。

5. 空窗期時間成本

不是每一個月都有人承租你的單位,因此業主有時候必須面對空窗期,這些都會帶來時間成本,也許一年中有一、兩個月沒有買樓收租回報。特別是一些比較彈性化的租期,例如租給外籍人士的房子,這類租客通常都只承租幾個月或半年。此外,每一次放租,業主都有可能需要承擔一筆佣金或雜費。

如何計算租金回報率

想要知道租樓回報率是不是你所想要的,首先必須計算出你的買樓總開支,並整理出所有必須花費。用一年總租金收入扣除出租一年的雜費,就可以獲知一年的淨租金回報率。

買樓開支包括:

  • 按揭開支 (本金加上按揭利息)
  • 律師費
  • 查冊費
  • 印花稅
  • 按揭保費
  • 代理的佣金 (普遍上根據樓價計算)
  • 租約厘印費
  • 管理費
  • 差餉地租
  • 單位裝修費及維修費

只要用一年的總租金收入,扣除以上這些雜費之後,就是業主一年的總淨收入了。當然,如果所出租的方式,是以 2年租約期限,那麼代理佣金及租約厘印費就不必每一年繳付,可以更節省。

租金回報率公式:淨租金回報率 = 一年租金回報/買樓總開支 x 100%

租金回報率合理與否,則根據業主自己的需求。相同的租金回報率,對於某些業主或許會滿意,只要能夠抵消供樓的開支就行,因為物業也有升值的空間。但是,某些業主則希望淨租金收入能夠高過按揭的利率,才算為有利可圖。

買家是否應該同時申請多家銀行按揭?

有些買家為了貨比三家,找出利率最低的銀行按揭,而同時間向好幾家銀行提出申請。這是否可行呢?其實這是不建議的,因為當買家向多家銀行申請按揭時,這些銀行將會同時向環聯查詢買家的信貸評級。所有查詢將會留下記錄,導致銀行認為買家的財物不穩定,造成審核過程更難,並有可能提高按揭的息率。

如何提高出租回報率

想要獲取更高的出租回報率,應該在以下兩方面下點功夫:

1. 選擇適當的地區置業

不同地區的租戶對像及租金回報都有所差異,有些地區大部分租戶為外籍人士、高新階級。因此讓租金回報提高,而且單位被破壞的機率也更低。此外,一般上這一類的租戶都不會拖租。

普遍上越接近商業地區的物業,能夠吸引經濟能力比較高的租戶,例如:跑馬地、奧運站、上環、中環等,這樣的租務可以說比較穩定。只不過,業主應該衡量到,外籍人士租戶大多數租約相對比較短,幾個月到半年不等。

2. 裝修單位更理想

大部分年輕租戶,例如:情侶、單身年輕人、外籍人士,都希望能夠承租一些樓齡較新的單位,對裝修也比較有要求。如果這一類型租戶正是你的租戶對像,切記一定要把單位裝修得宜,以迎合租戶的要求,這樣就更容易獲取滿意的租金了。

3. 定期進行維修

現代人注重住所的品質,因此,身為一名業主,應該履行維持單位嶄新的責任。若業主定期幾個月或半年就到屋內檢查,並為租戶維修有瑕疵的部分,將能夠提高租戶的滿意程度。只要租戶滿意,將有機會配對到一些有品質的租戶,並提高租金回報。

總結

買樓收租無疑是時下一個非常棒的收入來源之一,但是當中卻有許多細節是業主所忽略的。若想要獲得更高的租金回報率,切記減少成本,並想辦法提高租金收入,這樣就可以每個月穩穩獲取一份豐厚的利潤了!

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