進入老年期,工作量減少,或因各種原因,都需要一筆錢來應急。若符合資格,可以透過申請安老按揭,來獲得一筆退休年金。這篇文章將會剖析有關如何申請安老按揭、申請資格、及年金計算機的方式。
什麼是安老按揭
安老按揭,或稱為逆按揭,就是指一種按揭的服務。大部分人對普通樓宇按揭比較了解,而逆按揭就不太明白。基本上兩者都是通過樓宇物業來借貸,只是普通的樓宇按揭,是用還未供期的物業來做抵押。而逆按揭則是用已經供完的物業來借貸,因此被稱為逆按揭。
借款人可以通過安老按揭獲得年金。年金是什麼?就是通過這個年金計劃,借貸人可以選擇在年金年期內,每個月收取定額年金。或者亦可以一次過提取一筆貸款,以應付特別狀況。
此外,安老按揭只是開放給長者,為的是讓長者可以通過這種借貸方式,將名下的物業抵押。貸款可以用來安老,並且就算不償還,後人也無需代為償還,但前提是不能夠繼續繼承該物業。
安老按揭計劃是由香港按證保險有限公司(HKMC)運營,同時,它亦有提供高成數的按揭保險計劃。不過,業主是可以直接向銀行做出申請,因為發出貸款的一方是銀行。
申請逆按揭資格
按揭安老計劃並非每一個人都可以申請,只有符合以下資格的人,方能申請逆按揭安老計劃:
- 借款人年齡必須為 55歲或以上,若是未補地價的資助出售房屋業主則必須為 60歲或以上
- 申請者不可以涉及任何破產事宜,所有債務在申請貸款前必須清還
- 所申請抵押的物業必須是香港的住宅物業,若是透過送贈契約所獲得的物業,也許會被考慮
- 借貸人必須是唯一的物業受益人 (或獨自擁有權)。倘若是聯名的物業,則不可以超過 3位業主,而且所有的業主都必須成為共同借款人
- 物業的樓齡必須在 50年或以下,若超過 50年,則會被視為個別案件,另行處理
- 該物業不可以存有任何轉售限制,但是未補地價的資助出售房屋的轉售限制,仍可以照樣申請
- 若物業未滿 1年,是不可以將物業出租,只可以自住或借給親友居住。不過,若是已經滿一年的物業,若借款人已經退休,或者正接受醫療護理的服務而必須遷出該物業,就可以將物業出租
如何申請安老按揭
申請安老按揭的流程如下:
1. 聯絡相關機構
借款人可以先聯絡相關機構,以進行初步評估,看是否符合申請資格。建議直接聯絡有關銀行,無須透過任何的中介人。
2. 輔導顧問
在申請逆按揭前,借款人必須與合資格的輔導顧問面談。輔導顧問會在會面時,解釋安老按揭的特點,並讓借款人曉得當中的權益、法律後果及責任等。完成後,將會頒發一張 「輔導證書」 給申請者。
3. 正式申請
獲取這張證書後,方可去申請逆按揭,同時完成一份健康問卷。這份健康問卷,是由按證保險公司提問的。
安老按揭計算機
每個月到底可以獲得多少年金?通常逆按揭計算方法中的年金金額會受到借款人的年齡、樓價、年金年期、申請人數等影響。而物業價值越高,每月的年金金額將會越高。
以 800萬以下的物業來說,一般上可以獲得 100% 估值。而 800萬以上的物業則是:首 800萬可獲 100%估值,接下來的物價則可獲 50%估值,上限為 2500萬。
若借款人的年齡越高,或所選擇的年金年期越短,意味著可以獲得更高的每月年金金額。另外,假設有幾個人一同申請借款,那麼每月年金金額將會以最年期的借款人的年齡來計算。
普遍上來說,一旦年金金額被訂下來,就不會再受樓價或其他經濟因素所影響,而是保持在年金年期內不變動。這樣,對借款人來說,無疑是更有保障的,因為能夠維持在一個穩定的狀態。
逆按揭的費用
要申請逆按揭,通常會涉及幾項費用,包括:
- 輔導費:在申請安老按揭前,業主需要預約合資格顧問,以進行輔導
- 按揭保費:共有兩種按揭保費
- 基本按揭保費 —— 在年金年期內分為 7期來支付
- 每月按揭保費 —— 每一個月支付
- 法律費:簽署各種按揭文件及其他法律相關的文件,需要繳付法律費用
而其他手續費,則視乎是否有進行此類活動才需要繳付,屬於非必須繳付的費用。例如:更改年期、增加物業的抵押、解除物業的抵押、一次過提取貸款、超過 50年樓齡的驗樓費。若有進行此類活動,才需繳費手續費。
安老按揭冷靜期
逆按揭是否擁有冷靜期?是的,在申請安老按揭後的 6個月內若感到後悔,並想要終止按揭,是可以獲得全數退還保費的。但是,前提是必須先還清該貸款,並且繳付所有的解除法律費用。
安老按揭的利與弊
申請安老按揭獲批後,長者可以在每個月獲取年金,或一次過提取一筆貸款。長者可以用這筆貸款來支付每月的日常費用,也可以用來支付一些特別狀況。
聽起來逆按揭固然是不錯的按揭計劃,但是卻存在一些弊端。原因是,貸款機構會向貸款人收取按揭保費 (基本按揭保費及每月按揭保費)。這筆保費會納入貸款中,因此借款人必須償還不少的貸款額。
除了保費,借款人也必須繳付輔導費用及法律費用,這些費用同樣會被納入貸款中,成為一種額外的負擔。
另外,雖然這項計劃可以讓借款人無需償還貸款,但是,若借款人的下一代希望能夠贖回該物業,就必須承擔一筆不少的利息費用。此外,當借款人想要終止逆按揭計劃時,一樣亦有償還利息的責任。
總結
相信以上關於安老按揭計劃利弊,能夠在某程度上幫助到需要申請逆按揭的長者。無論是好是壞,安老按揭依然是一項不錯的按揭計劃,對於有需要的長者,確實多了一個選擇。