手上的物業想要出售，但是因為該物業仍然有租約，該怎麼辦？連租約賣樓意味著買家需要連租約都一起買入，然後再延續賣家之前與租客的租賃責任。這樣無疑會讓整個過程更加繁雜，今天就和大家探討關於連租約賣樓流程，並一些賣樓注意事項，千萬別錯過！
「連租約盤」意思
什麼是連租約盤？它是指賣家所出售的單位，原本已經有租約在手，在賣樓時將會與租約一起轉讓。當新買家買入這個單位後，就必須延續賣家與租客原有的責任，並承擔接下來還未完成的租約部分。
賣樓連租約和一般賣樓不同，由於有租約在手，因此賣樓程序和物業按揭都有差異。雖然連租約盤有可能因為業主急著要放盤，所以賣樓定價比市場低。但是卻隱藏著一定的風險。因此業主自己賣樓，應該要注意，掌握好賣樓放盤技巧，以讓準買家更安心，提高成功率。
賣家連租約盤利與弊
賣連租約盤的好處，無疑就是業主無需另外安排讓租客退租，這樣將可以避免因為突然要求退租所引起的爭執。另外，由於連租約賣，可以吸引一些有意購買物業投資的買家。因為買家無需自己去找租客，就可以穩定每個月收取租金。
但是，業主賣樓時，有可能沒有辦法讓買家睇樓，多少讓買家擔心，影響到樓價。因此，業主賣樓時，不妨提供更多資料照片給準買家。或要求租客讓買家從屋外睇樓，這樣就可以減少買家的不安。
買家 – 連租約盤利與弊
至於買家方面，購買連租約盤最大的好處就是，可以直接享受每一個月的固定租金收入。買家不必自行去尋找租客這些麻煩的事情，同時也因為已經有家私或電器在屋內，可以減少某部分開支。
但是，買連租約盤的最大缺點就是有可能不能親自睇樓。買樓不是一筆小數目，如果沒有實地睇樓，就無法清楚實際的情況。水管有沒有漏水、地板有沒有發霉、租客有沒有拖欠租金等，這些都沒有辦法親自去了解，因此買家存在一定的風險。
另外，連租約盤因為是以出租為用途，因此按揭最高也只能做到五成。按揭成數太低，將會影響買樓預算。
賣樓須知 – 賣家責任
自己賣樓程序一定要了解，以免日後與租客發生爭執，也影響賣樓的過程。以下是賣家的責任：
1. 公開租客的實際狀況
賣家應該公開租客的實際情況，包括：租客是否有拖欠租金的習慣、租客有沒有打算繼續租約、租客在租賃期間有沒有破壞家裡的設備等。若賣家是知道這些情況的，但是卻不如實告知買家，那麼就是有意隱瞞。
賣家必須了解，有租客的單位一般上都無法讓準買家睇樓，因此必須加以配合。例如提供多張圖片給買家，讓他了解屋內的情形、或者要求租客讓買家去睇樓等。
2. 公開租約的詳細資料
在賣樓過程中，賣家應該將租約的詳細資料公開給買家。其中包括：租金、修繕責任、
租約年期、生約日期等。這些資料將能夠幫助買家更好的去做考慮，衡量自己是否承擔得起這些責任。
3. 把按金轉交給新的業主
由於當租約滿後，業主是必須退還按金給租客，因此在成功賣樓後，舊的業主應該把按金轉交給新的業主，以便在新業主在租約結束時可以將按金退還給租客。
賣家風險
賣家在賣樓手續中會遇到什麼風險呢？就是關於違反租約的問題。
賣家在賣樓前，若沒有清楚的解除租賃中的責任條款，那麼在日後，租客有可能會追討回這些先前訂下的權益，例如：維修費用與按金責任等。因此，業主在賣樓時，應該通知律師與買家，在賣樓過程中不要去抵觸租約。並與買家簽署臨時買賣合約時，添加解除賣家租賃責任的條款。所有賣樓文件一定要詳細了解，律師有必要為賣家處理所有對賣家不利的條款。
買家責任與風險
買家又有什麼責任需要去執行呢？
1. 要求業主提供詳盡資料
由於連租約賣樓對於買家最大的風險，就是無法去睇樓。買家在不知道屋內及租客情況之下，很難去判斷這是否是一間筍盤。因此買家應該要求賣家提供更多單位的圖片，此外，也應該要求業主安排實地睇樓，即使站在屋外也好。在睇樓時，順便了解租客的為人，以更好的保障自己。
2. 留意按揭成數
其次，連租約盤的用途是出租房屋，因此在申請物業按揭時，只能承造五成按揭成數。對於一些手頭比較緊的買家，切記要留意，以免到頭來預算有出入。當然，也必須經過嚴格的壓力測試，千萬要留意。
3. 無法直接入住
如果買家最大的意願，是為了搬入單位居住，那麼就要有心理準備很大可能要等到租約滿後才能搬入。所以一定要留意生約期幾時開始，因為生約期，新業主有機會要求提早終止租約。不過買家在付賣樓訂金前一定要了解租客的背景，以免遇上租霸，把如意算盤搞砸了。
常見問題
1. 租約在手，可以賣樓嗎？
賣家是物業持有人，因此有權力出售自己的物業，但是請不要抵觸租賃上的條款。
2. 成功賣樓後，賣家還需要對租約負責嗎？
只要在簽署買賣合約時，賣家與新業主簽訂協議，並證明這一切租賃上的責任都遷移至新業主，那麼就可以避免租客在日後追討的責任。
3. 為什麼連租約盤只能做到五成按揭成數？
由於金管局規定，若單位申報為出租用途，那麼按揭成數最高只能做到五成。
總結
連租約賣樓與一般的賣樓程序不同，業主有必要仔細了解。並僱請律師處理，以免日後發生被前租客追討按金及維修費用的麻煩。此外，賣家也應該盡量配合準買家，並提供更多的單位詳情給買家，例如：租客的租金償還方式、單位內的設備是否完好等。
